Hỏi:
Kính chào Luật sư,
Mong Luật sư tư vấn cho tôi trường hợp dưới đây:
Tôi làm giấy tờ mua bán nhà đất với anh A (có công chứng), tôi đã trả trước một nửa tiền, hai bên thỏa thuận một nửa tiền còn lại sẽ thanh toán trong hạn 01 tháng, khi nào thanh toán xong sẽ làm hợp đồng mua bán cụ thể (các nội dung thỏa thuận ghi rõ trong giấy mua bán nhà đất). Vậy trong trường hợp này, mặc dù tôi chưa trả hết tiền thì tài sản (nhà đất) của anh A đã được coi là của tôi chưa? Nếu sau 01 tháng, tôi yêu cầu không mua mảnh đất trên của anh A nữa và đề nghị anh A trả lại tiền. Trường hợp anh A chưa trả tiền được cho tôi thì giấy tờ mua bán nhà đất lập với anh A trước đó vẫn còn giá trị hay đã vô hiệu? Mảnh đất đó vẫn là của anh A hay đã thuộc về tôi?
Trả lời:
Vấn đề của bạn, luatsunhadat xin tư vấn như sau:
Theo nội dung bạn trình bày thì đối tượng mua bán giữa bạn với anh A là nhà và đất (khác hoàn toàn với việc chỉ mua bán đất).
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" và quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì "Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác". Do vậy, nếu không có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì nhà, đất chỉ thuộc quyền sở hữu của bạn khi hoàn tất 3 việc sau: (i) Bạn đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho anh A, (ii) Anh A đã bàn giao nhà cho bạn và (iii) phần đất chuyển nhượng đã được đăng ký vào sổ địa chính.
Trường hợp nếu sau 1 tháng bạn không muốn mua nhà, đất và yêu cầu anh A trả lại tiền có nghĩa bạn là người đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất. Trường hợp này sẽ xảy ra 2 tình huống sau:
- Tình huống 1: Anh A đồng ý thì mọi việc thật đơn giản: anh A trả lại tiền cho bạn và yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đã được công chứng;
- Tình huống 2: Anh A không đồng ý và hai bên cũng không thương lượng được hướng giải quyết thì vụ việc sẽ đưa ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Khi giải quyết vụ án, Tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà, đất giữa bạn và anh A, bạn sẽ trả lại nhà đất cho anh A (nếu đã nhận) và nhận lại tiền từ anh A. Ngoài ra, bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại cho anh A nếu việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất gây thiệt hại cho anh A.
Trên đây là một vài tư vấn của luatsunhadat.com.vn, hy vọng giải đáp được phần nào thắc mắc của bạn. Nếu còn thắc mắc hay cần hướng dẫn chi tiết, bạn vui lòng qua 128 Trung Kính, Hà Nội hoặc liên hệ với luật sư theo số 096 9920 558 để được tư vấn trực tiếp.
Thân ái.