NỘI DUNG VỤ VIỆC VÀ QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT:
Nguyên đơn là bà T trình bày:
Những năm 40 của thế kỷ 20, cha mẹ bà có mua lô đất gồm 08 thửa, tổng diện tích 2.314,8m2 tại khu DHK 3, việc mua bán có làm văn tự và có chứng thực. Khoảng năm 1949-1950, cha bà cho gia đình ông B (là anh họ của cha bà) ở nhờ trên diện tích đất mà cha mẹ bà mua.
Năm 1951, cha bà mất để lại di chúc trao lại quyền sở hữu toàn bộ nhà và đất cho mẹ con bà khi nào mẹ mất thì khối bất động sản này thuộc quyền bà. Sau khi cha mất mẹ con bà vẫn cho gia đình ông B ở nhờ, còn mẹ con bà về 295 PBC sống. Năm 1963, ông B chết, vợ ông B là bà H và các con vẫn ở trên đất của gia đình bà.
Năm 1966, mẹ bà có về sống cùng với gia đình bà H đến năm 1980 thì về nhà cậu sống. Năm 1983, mẹ bà mất. Vợ chồng bà và các con vẫn thường xuyên về nhà đất ông B ở nhờ để thờ cúng nhưng không ra phường kê khai đăng ký.
Hiện nay bà H đã mất, nhà và đất do các con là ông M và bà O quản lý, sử dụng tổng diện tích là 1.204,8m2, trong đó 254,9m2 đã xây dựng công trình, còn lại trên 900m2 là đất trống bỏ hoang.
Năm 2003, bà yêu cầu ông M, bà O trả lại đất nhưng ông M bà O chỉ đồng ý trả bà 300m2, bà không đồng ý. Bà yêu cầu ông M, bà O trả bà 700m2 đất trống gồm: 01 mảnh phía phải gian thờ hướng Tây Nam khoảng hơn 300m2 và 01 mảnh phía trước gian thờ khoảng 381m2.
Đòi nhà cho ở nhờ theo Nghị quyết 58/1998
Đồng bị đơn trình bày:
Diện tích đất 2.916m2 và vật kiến trúc trên đất hiện ông bà đang quản lý, sử dụng là của cha mẹ ông bà là cụ B và cụ H để lại (có lời khai cho rằng năm 1949, ông bà còn nhỏ đã cùng bố mẹ tản cư về Hải Phòng và ở nhờ nhà chú họ là cha bà T và đồng ý trả bà T 300m2 đất). Ông bà sống và ở trên đất đã gần 60 năm, không có tranh chấp.
Năm 1955, cải cách ruộng đất chính quyền địa phương đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất cho gia đình ông, việc này có ông Mạnh và ông Chính là cán bộ cốt cán biết, thời gian hợp tác hóa nông nghiệp đã lấy để vẽ bản đồ không trả lại. Năm 1966, Nhà nước cần 1.540m2 đất để làm trạm điện mẹ ông bà đã đồng ý giao trả đất.
Gia đình ông bà đã đăng ký trong sổ địa chính từ năm 1970 cho đến nay và làm đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Hiện ông bà vẫn sử dụng 1.204,9m2, trong đó diện tích nhà ở là 254,9m2, còn lại là vườn.
Ông bà không chấp nhận yêu cầu của bà T đòi 700m2 đất.
Tại bản án dân sự sơ thấm số 100/2007/DS-ST ngày 04-9-2007, Tòa án nhân dân quận LC quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T: Buộc ông M, bà O trả bà T 318,2m2 đất ở phía phải gian thờ.
Sau đó, cả ông M, bà O và bà T đều kháng cáo
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 522/2008/DS-PT ngày 10-9-2008, Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng quyết định:
Sửa bản án sơ thẩm. Chấp nhận yêu cầu của bà T. Buộc ông M, bà O trả bà T 700m2 đất gồm 400m2 phía trước nhà năm gian và 300m2 phía bên phải nhà năm gian. Ông M, bà O tiếp tục sử dụng phần đất còn lại (có sơ đồ mốc giới chi tiết kèm theo).
NHẬN ĐỊNH CỦA LUẬT SƯ:
Về nguồn gốc diện tích đất tranh chấp:
Các đương sự đều thừa nhận nhà và vật kiến trúc nằm trên diện tích đất 1.204,9m2 tọa lạc tại khu 3, DHK 3, quận LC, thành phố Hải Phòng (hiện chỉ tranh chấp 700m2 đất trống) là của cha nguyên đơn mua của nhiều người từ những năm 40 của thế kỷ XX (các văn tự mua bán đất có chứng thực).
Về quá trình sử dụng:
Gia đình cụ B, cụ H (cha, mẹ ông M, bà O) sử dụng nhà, đất từ năm 1949. Sau khi cha mẹ mất, ông M, bà O tiếp tục sử dụng đến nay.
Căn cứ vào tài liệu do UBND phường DHK cung cấp về nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất tranh chấp thì từ trước năm 1975 cụ B đứng tên kê khai đất, từ năm 1980 đến năm 1990 cụ H đứng tên kê khai trong sổ địa chính, từ năm 1995 đến nay do ông M đứng tên. Mặc dù, mẹ bà T có ở trên đất đến năm 1980 nhưng không kê khai đăng ký đất và cũng không có ý kiến gì về việc gia đình ông M, bà O đứng tên kê khai. Sau khi mẹ bà T mất năm 1983, bà T cũng không kê khai hay có ý kiến lấy lại đất. Như vậy, trong suốt quá trình sử dụng đất từ năm 1949 đến nay (gần 60 năm) cha mẹ bà T và bà T không hề kê khai đăng ký đất và cũng không có ý kiến gì về việc gia đình bị đơn kê khai đất, chưa lần nào có ý kiến đòi lại đất.
Ông Mạnh, ông Chính đều là cán bộ cốt cán thời kỳ cải cách ruộng đất thì cho rằng diện tích đất mà bị đơn đang sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận đứng tên cụ H (mẹ của bị đơn) từ những năm 1955-1956. Như vậy, có hai nhân chứng xác định nhà đã bị cải tạo. Tình tiết này phù hợp với việc thể hiện trên sổ sách chỉ thấy người trực tiếp sử dụng kê khai. Vì vậy, cần làm rõ nhà này đã bị cải tạo chưa (phải xác minh ở UBND thành phố và các cơ quan chuyên môn còn lưu trữ tài liệu về cải tạo).
Mặt khác, đây là trường hợp ở nhờ nhà chứ không phải chỉ sử dụng nhờ đất nên phải giải quyết theo quy định của Nghị quyết 58/1998 về giao dịch về nhà ở xác lập trước 01-7-1991. Bị đơn đã có lời khai thừa nhận ở nhờ thì không thể tính là “chiếm hữu ngay tình” để xác lập sở hữu theo thời hiệu 30 năm và cũng không phải chỉ có đất nên cũng không thể chỉ căn cứ vào việc không kê khai để xác định chủ cũ đã từ bỏ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất khuôn viên theo nhà.
Tòa án các cấp chưa làm rõ những vấn đề nêu trên mà chỉ căn cứ vào nguồn gốc nhà đất và việc bị đơn có lời khai thừa nhận ở nhờ để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là chưa đủ căn cứ vững chắc, chưa đánh giá hết các tình tiết khách quan của vụ án