Năm 1992, ông Trần Ngọc Cường và ông Đỗ Đức Các sống ở miền Bắc nên có nhờ vợ chồng bà Trần Thị Thanh (là chị gái của ông Cường), ông Nguyễn Văn Vinh cùng ông Đỗ Gia Văn mua hộ đất của vụ Võ Cư.
Ngày 05/4/1992, cụ Cư và ông Vinh lập Biên bản sang nhượng đất có nội dung: cụ Cư sang nhượng đất cho ông Vinh lô đất có kích thước: mặt trước 10,5m, mặt sau 10,8m, chiều dài giáp hàng rào bà Hường là 27m, giáp đất cụ Cư là 28m, với giá tiền là 48 chỉ vàng 95k, bù thêm 10.000đ mỗi chỉ vàng do vàng thiếu tuổi là 480.000đ.
Trong đó ước tính diện tích mua cho ông Cường là 145m2 . ông Vinh đã trả đủ tiền cho cụ Cư. Biên bản sang nhượng đất này có cụ Cư, ông Võ Văn Tình là con cụ Cư, ông Vinh và người làm chứng là ông Đỗ Gia Văn ký xác nhận. Tại thời điểm chuyển nhượng, đất của cụ Cư chưa có bìa đỏ, cụ Cư chỉ ranh đất và các bên đã bàn giao đất, nhưng không lập biên bản bàn giao.
Ngày 20/4/1992, cụ Cư, bà Thanh, ông Vinh cùng ký Đơn chuyển nhượng thành quả lao động, kết quả đầu tư gắn liền việc sử dụng đất, có xác nhận của UBND phường S8 (nay là UBND phường N), thành phố V. Đến năm 1998 gia đình ông Cường chuyển từ quê vào thành phố V sinh sống, được bà Thanh giao lại đất đã mua của cụ Cư.
Ngày 18/12/2000 thì chính thức viết giấy giao lại ½ diện tích đất cho ông Cường và ½ diện tích đất cho ông Các. Do không tìm thấy tờ Đơn chuyển nhượng thành quả lao động, kết quả đầu tư gắn liền việc sử dụng đất nêu trên, nên ông Vinh và bà Thanh không thực hiện thủ tục cấp bìa đỏ đối với diện tích đất đã chuyển nhượng của cụ Cư. Ông Cường xây nhà trên đất này từ khoảng đầu năm 2000 nhưng đến đầu năm 2001 mới xong và cả gia đình ông ở đó cho đến nay.
Cụ Cư và các con của cụ là ông Võ Văn Tình, ông Võ Văn Lĩnh đều biết việc ông Cường làm nhà, không ai phản đối, gia đình cụ Cư còn hỗ trợ ông Cường về điện, nước vì nhà cụ Cư, ông Tình sát vách với nhà ông Cường. Do mới chuyển từ ngoài quê vào còn khó khăn về kinh tế nên ông Cường nghĩ rằng đã có nhà trên đất thì làm thủ tục xin cấp bìa đỏ sau.
Năm 2001, cụ Cư qua đời nên ông Cường và ông Các có nhờ con của cụ là ông Võ Văn Tình và ông Võ Văn Lĩnh ký lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2002, được UBND phường S8 xác nhận ngày 22/3/2002.
Năm 2005, ông Cường và ông Các tìm thấy Đơn chuyển nhượng thành quả lao động, kết quả đầu tư có gắn liền việc sử dụng đất ngày 20/4/1992, nhưng cho rằng đã có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2002 nên dùng Hợp đồng mới để xin thủ tục cấp bìa đỏ. Cán bộ địa chính thành phố V có xuống đo đạc và lập sơ đồ ngày 28/10/2005, nhưng sau đó UBND thành phố V từ chối tách thửa sang tên cho ông Cường và ông Các vì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/ 2002 ông Tình, ông Lĩnh ký khi đất vẫn còn đứng tên cụ Cư.
Năm 2009, ông Tình và ông Lĩnh làm thủ tục phân chia di sản thừa kế của vợ chồng cụ Cư , trong đó phần đất của ông Cường và ông Các nằm trong phần đất ông Tình được chia thừa kế. Cũng năm 2009, ông Tình được UBND thành phố V cấp bìa đỏ cho phần đất được hưởng thừa kế, tách thành 13 thửa. Trong đó có phần đất của ông Cường cũng được cấp bìa đỏ riêng vào ngày 19/11/2009, số thửa 194, tờ bản đồ số 16.
Năm 2013, ông Cường đến nộp thuế tại UBND phường thì được biết trên thửa đất của ông đã có người nộp thuế. Sau đó ông Cường đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố V để xin cấp bìa đỏ thì mới biết thửa đất của ông đã bị ông Tình chuyển nhượng cho bà Đỗ Thị Mỹ Lệ theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/3/2012, được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận ngày 12/3/2012. Sau đó bà Lệ sang tên tiếp cho ông Nguyễn Đình Tảo, ông Tảo được UBND thành phố V cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 647151 ngày 07/02/2013, trong đó có 40m2 đất ở ông cũng không rõ người xin chuyển mục đích sang đất ở là ai.
Ngày 05-4-2013 ông Tảo thế chấp đất này cho Ngân hàng TMCP S - Chi nhánh Bà Rịa - Vũng Tàu - Phòng Giao dịch R để bảo đảm cho khoản vay 800.000.000đ
Do đó, ông Cường khởi kiện đề nghị Tòa án: Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 647151 do UBND thành phố V cấp ngày 07/02/2013 cho ông Nguyễn Đình Tảo, hủy hợp đồng thế chấp giữa ông Tảo và Ngân hàng TMCP S. Yêu cầu ông Tình, ông Lĩnh tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông để ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vụ án được giải quyết sơ thẩm tại TAND tỉnh P với nhận định:
Nguồn gốc đất đang tranh chấp là thửa 194, tờ bản đồ số 16, diện tích 145,6m2 , mang số nhà 276/2B, đường B, phường N, thành phố V - là một phần trong tổng diện tích đất thửa 256 (cũ) của vợ chồng cụ Võ Cư. Hộ cụ Cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R571464 ngày 02/01/2001. Sau đó đã tách thửa cho ông Võ Văn Tình theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP 494141 ngày 19/11/2009, hiện nay chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đình Tảo đứng tên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 647151 ngày 07/02/2013. Theo định giá, trị giá đất là 264.607.200đ.
Hiện trạng đất tranh chấp: Trên đất có 01 ngôi nhà cấp 4, móng đá, tường xây gạch, sơn nước, nền gạch cramix, mái lợp tôn, trần nhựa. Ngoài ra còn có sân lát gạch bông, gạch cramix có mái che; tường xây gạch ống trên gắn lưới B40; 01 cổng sắt. Nhà này được ông Cường xây dựng năm 2000, đến năm 2001 hoàn thành
Theo các tài liệu chứng cứ thu thập được và trình bày của các bên thì đều xác định đất thuộc thửa 194 hiện nay chính là ½ diện tích đất trước kia cụ Cư đã chuyển nhượng cho ông Vinh, bà Thanh (nhận chuyển nhượng giúp cho ông Cường và ông Các) từ ngày 05/4/1992, sau đó ký Đơn xin chuyển nhượng thành quả lao động, kết quả đầu tư gắn liền việc sử dụng đất cho ông Vinh, bà Thanh ngày 20/4/1992, được UBND phường S8, thành phố V xác nhận ngày 30/5/1992, khi đó cụ Cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nay đất đó ông Cường đang sử dụng. Ông Vinh chồng bà Thanh đã qua đời ngày 26/5/2000, những người thừa kế của ông Vinh cũng vẫn xác định là ông Vinh, bà Thanh nhận chuyển nhượng đất giúp cho ông Cường. Sau khi cụ Cư qua đời, các con của cụ là ông Lĩnh, ông Tình vẫn tiếp tục thừa nhận sự chuyển nhượng này bằng cách ký lại Hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Cường vào ngày 16/3/2002, khi đó ông Cường đã làm nhà ở trên đất từ năm 2000.
Ông Tình cũng là người cùng cụ Cư ký vào Biên bản sang nhượng đất ngày 05/4/1992 cho ông Vinh. Như vậy, việc vợ chồng bà Thanh giúp ông Cường nhận chuyển nhượng đất của cụ Cư, sau đó người thừa kế của cụ Cư là ông Tình, ông Linh xác nhận lại việc chuyển nhượng cho ông Cường là có thật.
Các thừa kế của vợ chồng cụ Cư, là ông đều đã đồng ý để toàn bộ đất của cha mẹ cho ông Tình và ông Lĩnh sử dụng, sau đó ông Lĩnh và ông Tình đã tự phân chia đất và phần của ông Cường nằm trong phần ông Tình được chia. Ông Tình biết rõ đất đó cụ Cư đã chuyển nhượng cho ông Vinh, bà Thanh, ông Cường và sau này ông Tình cũng thừa nhận việc này bằng cách cùng với ông Lĩnh ký lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2002 cho ông Cường, nhưng sau khi chính thức được chia thừa kế và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 19/11/2009, trong đó có cả phần đã chuyển nhượng cho ông Cường, ông Tình lại không cho ông Cường biết và không làm thủ tục sang tên cho ông Cường. Đồng thời ngày 20/11/2009 vợ chồng ông Tình lại chuyển nhượng phần đất này cho bà Lệ. Những việc làm này không phù hợp với quy định của pháp luật. Sau đó bà Lệ lại chuyển nhượng cho ông Tảo, ông Tảo thế chấp cho Ngân hàng đều là không đúng quy định của pháp luật.
Ông C1 đã xây dựng nhà ở thực tế trên đất từ năm 2000, được đại diện khu phố, UBND phường N và ông Lĩnh xác nhận, có hộ khẩu tại nhà này từ tháng 4 năm 2004, trước khi ông Tình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trước các lần chuyển nhượng, thế chấp vay tiền. Không ai phản đối hay tranh chấp với ông Cường, ông Cường cũng không bị cơ quan quản lý phạt do vi phạm pháp luật về đất đai.
Do vậy, theo điểm b.3, tiểu mục 2.2 và điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 194, tờ bản đồ số 16, đường B, phường N, thành phố V ký giữa cụ Cư với ông Vinh, bà Thanh ngày 05-4-1992 và ký giữa ông Tình, ông Văn với ông Cường ngày 16-3-2002 được công nhận. Theo đó, các hợp đồng khác liên quan đến thửa đất 194 của ông Cường được xác lập đều vi phạm quyền lợi chính đáng của ông Cường, gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02-3-2012 ông T1 chuyển nhượng đất cho bà Lệ; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12-01-2013 bà Lệ chuyển nhượng cho ông Tảo; Hợp đồng thế chấp giữa ông Tảo và Ngân hàng đều vô hiệu. Do không có ai yêu cầu giải quyết hậu quả của các hợp đồng nêu trên vô hiệu nên giành quyền khởi kiện giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu cho các đương sự khi có yêu cầu sẽ được giải quyết bằng vụ án khác.
Quyết định:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Ngọc Cường về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với ông Võ Văn Tình, ông Võ Văn Lĩnh:
1. Ông Trần Ngọc Cường được quyền sử dụng đất diện tích 145,6m2, trong đó có 40m2 đất ở đô thị, thửa 194, tờ bản đồ số 16, đường B, phường N, thành phố V, thể 13 hiện trên sơ đồ vị trí đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố V lập ngày 25-10-2016, có tọa độ 5-4-7-8-9-6-5, đính kèm theo Bản án.
2. Hủy các hợp đồng và các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đây:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02-3-2012 giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông Võ Văn Tình và bên nhận chuyển nhượng là bà Đỗ Thị Mỹ L3.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12-01-2013 giữa bên chuyển nhượng là bà Đỗ Thị Mỹ Lệ và bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Đình Tảo.
- Hợp đồng thế chấp bất động sản số 30/2013/TC ngày 05-4-2013 giữa bên nhận thế chấp là Phòng Giao dịch R - Ngân hàng TMCP S - Chi nhánh Bà Rịa - Vũng Tàu với bên thế chấp là ông Nguyễn Đình Tảo.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số AP 494141 do UBND thành phố V cấp ngày 19-11-2009 cho ông Võ Văn Tình, chỉnh lý tại trang 4 chuyển nhượng cho bà Đỗ Thị Mỹ Lệ ngày 12-3-2012 và ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đình Tảo ngày 12-01-2013.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 647151 do UBND thành phố V cấp ngày 07-02-2013 cho ông Nguyễn Đình Tảo.
Ngoài ra, Tòa án còn quyết định về chi phí thẩm định, đo vẽ và quyền kháng cáo.
Kết luận:
Trong vụ án này, ông Cường đã rất may mắn vì quá trình chuyển nhượng có lập giấy tờ với nội dung cũng khá rõ ràng. Ông Cường cũng đã đến ở ổn định, công khai trên đất nên có nhiều chứng cứ chứng minh và có nhờ Luật sư tư vấn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, để yêu cầu Tòa àn chấp nhận yêu cầu khởi kiện của mình. Tuy nhiên, để đòi lại quyền lợi cho mình, ông Cường cũng mất bao nhiêu thời gian, công sức và cả tiền của nữa. Vì vậy, khi giao dịch chuyển nhượng đất, mọi người nên tìm hiểu kỹ và nhờ tư vấn để thiết lập được giao dịch sao cho an toàn, tránh rủi ro cho mình. Khi xảy ra tranh chấp hãy tìm đến những người am hiểu luật nhờ tư vấn hoặc bảo vệ quyền lợi cho mình, tránh rủi ro, gây thiệt hại cho quyền lợi chính đáng.