Có thể nói, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất rất phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, nhất là việc xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực hay vô hiệu do diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu mà UBND tỉnh quy định. Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự thì cần phải hiểu và áp dụng đúng quy định của pháp luật khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Đây là vấn đề phức tạp nhưng lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách mà không phải ai cũng nhận biết rõ và áp dụng đúng trên thực tế.
Hiện nay, vấn đề này vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên thực tiễn áp dụng không thống nhất, cụ thể như sau:
Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Bởi lẽ, khoản 2 Điều 29 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”
Điều 123 BLDS năm 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Như vậy, đối chiếu các quy định trên, trường hợp diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn so với quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật được quy định tại Điều 123 BLDS năm 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2015.
Quan điểm thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Bởi vì, hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117 của BLDS năm 2015. Hơn nữa, theo Điều 4 của Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND ngày 11/01/2018 của UBND tỉnh Hậu Giang ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hậu Giang thì có quy định các trường hợp không áp dụng hạn mức tối thiểu được phép tách thửa theo Quy định này. Trong đó, tại khoản 2 Điều 4 của Quyết định có quy định không áp dụng trong trường hợp: “Tách thửa khi thực hiện: Quyết định giải quyết tranh chấp về đất đai, kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận; việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; Bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, Quyết định của UBND cấp tỉnh quy định về giới hạn tách thửa chỉ áp dụng trong quá trình hoạt động của UBND các cấp trong tỉnh đó, không ảnh hưởng đến phán quyết trong các Bản án hoặc Quyết định của TAND. Nói cách khác, Tòa án vẫn có quyền công nhận sự thỏa thuận hoặc chấp nhận yêu cầu của đương sự nếu việc chuyển nhượng có diện tích nhỏ so với quy định của UBND. Khi Tòa án đã ban hành Bản án hoặc Quyết định có hiệu lực thì UBND sẽ căn cứ vào Bản án hoặc Quyết định đó để làm căn cứ tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự.
Tác giả thống nhất với quan điểm thứ nhất. Bởi lẽ, nếu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quan điểm thứ hai, tức là Tòa án được quyền công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh thì quy định của UBND sẽ không còn có giá trị nữa. Khi đó, nếu người dân muốn tách thửa với diện tích nhỏ hơn so với quy định thì chỉ cần thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích nhỏ và khởi kiện ra Tòa án để Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng. Đây sẽ là căn cứ để UBND cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích nhỏ hơn quy định.
Nói cách khác, đây sẽ là một cách lách luật để người dân được công nhận quyền sử dụng đất có diện tích nhỏ. Do đó, để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự cũng như đảm bảo tính thống nhất trong quá trình vận dụng pháp luật, tác giả thiết nghĩ cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề, cụ thể như sau: đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh thì thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 và 123 BLDS năm 2015; Đồng thời, quy định rõ trường hợp loại trừ theo quy định tại Điều 4 của Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND ngày 11/01/2018 của UBND tỉnh có nghĩa là Tòa án chỉ công nhận trường hợp có diện tích nhỏ hơn trong các vụ án tranh chấp chia tài sản khi ly hôn hoặc chia thừa kế, chia tài sản chung của hộ gia đình.
Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật khi Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vẫn còn có sự không thống nhất. Vì vậy, tác giả đưa ra vấn đề này để trao đổi và rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và đề xuất hướng xử lý của các đồng nghiệp và bạn đọc để giải quyết vướng mắc đang tồn tại.
Theo tapchitaoan.vn
Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ thực hiện dịch vụ hãy liên hệ ngay với luật sư chuyên về nhà đất theo số 096 9920 558 để được hỗ trợ một cách tốt nhất.