Một số vấn đề nghiệp vụ từ các phiên tòa tháng 8/2019 của Hội đồng Thẩm phán
Trong phiên họp tháng 8/2019, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã giải quyết rất nhiều vấn đề chuyên môn, nghiệp vụ. Dưới đây là một số vụ án cụ thể đã được giải quyết trong phiên họp này.
1. Ký hợp đồng mua bán nhà để đảm bảo việc vay tiền có được coi là hợp đồng giả tạo không?
Ông Võ Thành C khởi kiện yêu cầu buộc bà Ngô M thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, giao cho ông căn hộ 116 (tầng trệt) đường K, TP. Hồ Chí Minh. Ông C xuất trình Hợp đồng ủy quyền được công chứng ngày 5/11/2009 có nội dung bà M ủy quyền cho bà Hoàng T bán nhà; Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được công chứng ngày 5/11/2009 giữa bà Hoàng T với ông C với giá 1.700.000.000 đồng.
Bà Ngô M khai rằng việc ủy quyền bán nhà và việc bán nhà là giả tạo; bà chỉ vay bà T 500.000.000 đồng nhưng mới thực nhận 300.000.000 đồng để giải chấp nhà tại Ngân hàng vào ngày 4/11/2009.
Bà T xác nhận bà là người vay tiền ông C để cho bà M vay lại; hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán nhà ký ngày 5/11/2009 là do ông C yêu cầu để bảo đảm cho hợp đồng vay tiền. Bà mới chỉ thực nhận của ông C 440.000.000 đồng.
Sau khi vụ án được xét xử sơ thẩm mới phát hiện ông C đã dùng giấy tờ sở hữu nhà 116 nêu trên thế chấp, vay tiền của ông D nên cấp phúc thẩm đã hủy bản án sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại.
Hội đồng Thẩm phán TANDTC
Tòa án cấp sơ thẩm (TAND quận 5 TP. Hồ Chí Minh) đã quyết định công nhận hợp đồng mua bán nhà, buộc bà M giao nhà cho ông C. Bà M kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm (TAND TP. Hồ Chí Minh) vẫn công nhận hợp đồng mua bán nhà nhưng sửa án sơ thẩm về nghĩa vụ trả tiền, buộc ông C trả tiền còn thiếu là 1.929.596.572 đồng. Bà M có yêu cầu giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đã có kháng nghị giám đốc thẩm cho rằng hợp đồng mua bán nhà là giả tạo. Tại Quyết định giám đốc thẩm số127/2018/DS-GĐT ngày 8/2/2018, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đã không chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm.
Bà M tiếp tục có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSNDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm, đề nghị xác định hợp đồng mua bán nhà là giả tạo. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 22/8/2019, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Quyết định giám đốc thẩm số 127/2018/DS-GĐT, hủy một phần bản án phúc thẩm và một phần bản án sơ thẩm (không hủy đối với phần giải quyết việc vay tiền giữa ông C và ông D), giao xét xử sơ thẩm lại việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà theo hướng xác định hợp đồng này vô hiệu do giả tạo.
Từ Quyết định của Hội đồng Thẩm phán, có một số vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý như sau:
Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm (của TAND cấp cao) đều thống nhất nhận định hợp đồng mua bán nhà được ký kết tại Phòng công chứng là đúng quy định của pháp luật và bị đơn không xuất trình được hợp đồng vay tiền nên không có cơ sở xác định hợp đồng mua bán nhà là giả tạo. Hội đồng Thẩm phán đã chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm, xác định Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng giả tạo với các căn cứ là:
-Giá mua bán có chênh lệch quá lớn với giá thị trường ở thời điểm giao kết. Giá theo hợp đồng là 1.700.000.000 đồng nhưng giá theo kết luận giám định là 2.994.307.000 đồng.
-Hợp đồng ghi: “Giá mua bán nhà là 1.700.000.000 đồng; bên mua thanh toán một lần cho bên bán sau khi hoàn tất thủ tục ký công chứng” nhưng ông C lại có lời khai thừa nhận có ứng trước 500.000.000 đồng đặt cọc.
- Bà M và bà T khai thống nhất về việc bà T vay tiền của ông C cho bà M vay lại và thống nhất về sự kiện giải chấp (4/11/2009).
Như vậy, tuy là những chứng cứ gián tiếp nhưng đủ có sở để xác định việc giao kết hợp đồng mua bán nhà là giả tạo; trong đó, chứng cứ về chênh lệch giá là chứng cứ quan trọng.
Trong quá trình giải quyết còn có ý kiến cho rằng không xác định được hợp đồng mua bán nhà “nhằm che dấu” một hợp đồng khác nên không phải là hợp đồng giả tạo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2005. Khoản 1 Điều 129 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Đây là quy định về quan hệ giữa giao dịch giả tạo và giao dịch bị che dấu, và giá trị pháp lý của giao dịch bị che dấu chứ không phải là khái niệm về giao dịch giả tạo. Do vậy, không phải cứ “nhằm che giấu một giao dịch khác” thì mới là giao dịch giả tạo. Giao dịch nhằm trốn tránh trách nhiệm với người thứ ba như cho con tài sản để tránh bị phát mại tài sản trả nợ là giao dịch không nhằm che giấu giao dịch nào cả nhưng cũng là giao dịch giả tạo (theo quy định tại khoản 2 Điều 129).
Do không cần có một quy định riêng về khái niệm hợp đồng giả tạo nên chỉ cần căn cứ vào chính lời văn của điều luật. Hợp đồng giả tạo là hợp đồng không có thật hoặc không đúng sự thật. Liên quan đến hợp đồng giả tạo có thể có một hay nhiều giao dịch bị che giấu. Những giao dịch bị che giấu có thể có giao dịch hợp pháp. Hợp đồng giả tạo có thể nhằm che giấu hợp đồng khác, cũng có thể nhằm bảo đảm thực hiện hợp đồng khác, cũng có thể để trốn tránh một trách nhiệm. Do vậy, hợp đồng ký tại cơ quan công chứng có giá thấp hơn giao dịch thật để trốn thuế cũng là hợp đồng giả tạo.
2. Xác định không đúng về quan hệ tranh chấp và quyền khởi kiện dẫn đến việc hủy án không đúng
Chị Trần Thị Ng khởi kiện đòi chị Trần Thị Kim P 880.000.000 đồng tiền vay. Sau đó, chị Ng rút yêu cầu về các khoản cho vay chưa có đủ chứng cứ, chỉ yêu cầu chị P trả khoản vay 130.000.000 đồng. Khoản vay 130.000.000 đồng, chị Ng khai là nhờ chị H chuyển giúp và chị P đã viết “Giấy đặt cọc bán nhà” đề ngày 28/12/2013 cho chị H để đảm bảo việc vay tiền. Chị H có lời khai đúng như lời khai của chị Ng và cũng yêu cầu buộc chị Phượng trả tiền cho chị Ng.
Chị P thừa nhận có vay 130.000.000đồng và viết giấy đặt cọc bán nhà nhưng là vay của chị H. Chị P khai là đã trả khoản vay 130.000.000đồng cho chi H thông qua chi Ng nhưng không có chứng cứ chứng minh.
Tòa án cấp sơ thẩm (TAND tỉnh Nam Định) đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu của chị Ng, buộc chị P trả cho chị Ng 130.000.000 đồng. Chị P kháng cáo. TAND cấp cao tại Hà Nội tại Bản án phúc thẩm số 272/2018/DS-PT ngày 9/7/2018 đã quyết định:
-Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2016/DS-ST ngày 28/90/2016 và đình chỉ giải quyết vụ án.
-Giành quyền khởi kiện cho chị H đối với số tiền 130.000.000 đồng đã giao cho chị P bằng một vụ án dân sự khác nếu có yêu cầu.
Tòa án cấp sơ thẩm có kiến nghị kháng nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 20/8/2019, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã quyết định hủy bản án dân sự phúc thẩm, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.
Tòa án cấp phúc thẩm đã sai lầm trong việc đánh gía chứng cứ và máy móc trong việc xác định quan hệ tranh chấp. Chỉ trong trường hợp rõ ràng là chị P không vay tiền của chị Ng, chỉ vay tiền của chị H thì chị Ng mới không có quyền khởi kiện. Trong vụ án này, chị Ng yêu cầu xác định có quan hệ vay tiền giữa chị và chị P, có nhân chứng chứng minh cho yêu cầu của nguyên đơn nên phải xác định là chị Ng có quyền khởi kiện đối với chị P. Trong trường hợp không đủ chứng cứ chấp nhận yêu cầu thì phải bác yêu cầu của chị Ng chứ không phải là đình chỉ giải quyết vụ án. Tuy nhiên, chị P thừa nhận có vay 130.000.000 đồng, bên cho vay cũng chỉ đòi 130.000.000 đồng, trả cho chị Ng hay chị H thì trách nhiệm của chị H không thay đổi nên việc giải quyết lại là không cần thiết. Thực tế chứng cứ thì đã đủ cơ sở để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
Theo congly.vn
Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ thực hiện dịch vụ hãy liên hệ ngay với luật sư chuyên về nhà đất theo số 096 9920 558 để được hỗ trợ một cách tốt nhất.