NỘI DUNG VỤ ÁN VÀ QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT
Nguyên đơn là bà B trình bày:
Căn nhà số 100/57 Nguyễn Khoái, phường 2, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bà (chồng của bà đã chết năm 1989), vợ chồng bà không có con. Năm 1991, bà lập di chúc để lại cho cháu ruột là anh A căn nhà trên.
Năm 2004, anh H thuê nhà của bà để trọ học. Quá trình ở trọ anh H có làm bạn với cháu gái bà. Năm 2007, biết bà có ý định bán nhà nên anh H đề nghị bán lại cho anh với giá 300 triệu (giá thị trường lúc đó khoảng 600 triệu), bù lại anh H sẽ lấy cháu gái bà và sẽ cho bà ở cùng để chăm sóc, nuôi dưỡng bà đến lúc chết. Do đó, bà đã chấp nhận bán cho anh H với giá 300 triệu. Anh H nói sẽ đưa trước cho bà 100 triệu còn lại 200 triệu khi nào học ra trường sẽ trả nốt cho bà, việc thỏa thuận này không làm giấy tờ gì.
Tặng cho nhà, đất có điều kiện
Anh H đã chở bà đến phòng Công chứng số 1 để hủy bỏ tờ di chúc để lại nhà cho anh A mà bà lập năm 1991. Sau đó, ngày 24/9/2007, anh H chở bà đến Phòng Công chứng để ký hợp đồng mua bán nhà, hai bên thỏa thuận trong hợp đồng chỉ ghi giá bán là 100 triệu. Ngày 25/9/2007, anh H trả bà 50 triệu nhưng ngay sau đó anh H lấy lại 09 triệu nói là đi làm giấy tờ nhà và cầm 40 triệu nói là để gửi Ngân hàng, chỉ đưa cho bà 01 triệu. Sau đó anh H đi làm thẻ ATM và mang về đưa cho bà. Ngày 02/10/2007, bà đưa thẻ ATM cho anh H và yêu cầu đi rút tiền thì anh H chỉ mang về đưa bà 10 triệu, bà đã nhiều lần yêu cầu anh H đưa nốt tiền nhưng anh H không đưa. Như vậy, tổng số tiền mà anh H đã trả bà là 11 triệu.
Khi anh H được đứng tên chủ quyền căn nhà thì đã bỏ cháu gái bà và không nuôi dưỡng, chăm sóc bà như đã hứa. Anh H còn đe dọa nếu Tòa xử thắng thì sẽ đuổi bà ra khỏi nhà. Do đó, bà đã phải chuyển sang nhà chị gái của bà để ở từ đó. Khi bà nằm viện, anh H không chăm sóc hoặc đưa tiền cho bà mua thuốc nên cháu bà là chị T đã đưa cho bà 05 triệu để bà thanh toán tiền viện. Bà đã đưa 05 triệu này cho anh H đi thanh toán viện phí.
Nay bà yêu cầu hủy hợp đồng sang nhượng nhà giữa bà và anh H, yêu cầu anh H trả lại bà căn nhà trên, bà đồng ý trả lại anh H 11 triệu mà anh H đã đưa cho bà.
Bị đơn anh H trình bày:
Bà B có bán cho anh căn nhà số 100/57 Nguyễn Khoái, phường 2, quận 4 với giá 100 triệu, anh cam kết đồng ý nuôi dưỡng và cho bà B ở trong căn nhà trên đến lúc chết. Ngày 20/9/2007, anh đã đưa cho bà B 100 triệu. Trước khi làm hợp đồng mua bán anh có chở bà B đến phòng Công chứng để hủy bỏ tờ di chúc. Sau đó, ngày 21/9/2007, anh chở bà B đến phòng Công chứng để ký hợp đồng mua bán nhà, nhưng do hai bên có thỏa thuận về điều kiện nuôi dưỡng nên Công chứng viên cho về nhà suy nghĩ. Ngày 24/9/2007, anh chở bà B quay lại phòng Công chứng để ký hợp đồng. Khi ký hợp đồng có anh Đ (là bạn của anh) làm chứng. Sau đó, anh đi mua hồ sơ để làm thẻ ATM cho bà B. Ngày 02/10/2007, bà B đưa cho anh 40 triệu để nộp vào tài khoản thẻ. Anh đã đưa lại thẻ cho bà B và bà B đã được nhân viên Ngân hàng hướng dẫn về cách dùng thẻ ATM.
Việc bà B chuyển sang nhà chị gái của bà B ở là do hiểu lầm. Anh đã nhiều lần nhờ cha mẹ sang mời bà B về nhưng bà không về. Khi bà B nằm viện anh cũng vào chăm sóc, chính anh là người đi đóng viện phí cho bà B hết 3.809.000 đồng nên không thể nói anh vi phạm điều kiện chăm sóc bà B.
Hiện anh đã đứng tên sở hữu căn nhà nên không chấp nhận hủy hợp đồng mua bán. Nếu phải hủy hợp đồng, anh yêu cầu bà B phải hoàn trả 100 triệu anh đã trả tiền nhà, chi phí làm giấy tờ nhà 4.634.200 đồng và tiền viện phí là 3.809.000 đồng.
Tại bản án dân sự sơ thấm số 100/2008/DS-ST ngày 22/9/2008, Tòa án nhân dân quận V, thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu của bà B; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (có tài sản gắn liền với đất) ký giữa bà Bvới anh H;
Buộc anh H phải có trách nhiệm giao lại căn nhà, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B và làm thủ tục sang tên quyền sở hữu căn nhà từ tên anh H sang tên bà B theo quy định của pháp luật và chịu các chi phí phát sinh.
Buộc bà B có trách nhiệm hoàn trả cho anh H tiền mua bán căn nhà là 11.000.000 đồng và tiền viện phí là 3.809.000 đồng. Tổng cộng là 14.809.000 đồng (mười bốn triệu, tám trăm lẻ chín nghìn đồng).
Sau đó, anh H kháng cáo.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 2937/2008/DS-PT ngày 22/12/2008, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Sửa bản án sơ thẩm như sau: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (có tài sản gắn liền với đất) ký giữa bà B với anh H.
Buộc anh H phải có trách nhiệm giao lại căn nhà, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B và bà B được quyền liên hệ với cơ quan chức năng để làm thủ tục sang tên quyền sở hữu căn nhà từ tên anh H sang tên bà B, chi phí sang tên anh H phải chịu sẽ được cấn trừ vào tiền mà bà B phải hoàn trả cho anh H.
Buộc bà B có trách nhiệm hoàn trả cho anh Nguyễn Văn H tiền mua bán căn nhà là 11.000.000 đồng và tiền viện phí là 3.809.000 đồng. Tổng cộng là 14.809.000 đồng.
NHẬN ĐỊNH CỦA LUẬT SƯ
Ngày 24/9/2007, tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Hồ Chí Minh bà B và anh H đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất). Theo đó, bà B chuyển nhượng cho anh H nhà đất tại 100/57 Nguyễn Khoái, phường 2, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh với giá 100 triệu đồng. Tại khoản 2 Điều 2 của Hợp đồng có ghi: bên B (anh H) đã giao hết số tiền mua nhà cho bên A (bà B). Bà B đã lăn dấu vân tay và anh H đã ký vào hợp đồng trước sự chứng kiến của công chứng viên và anh đ (là bạn của anh H và là người làm chứng). Phần cuối hợp đồng anh H có ghi rõ: “tôi đã đọc lại và đồng ý mua nhà của bà B. Đồng thời chịu trách nhiệm nuôi dưỡng và cho bà ở cùng đến lúc chết”. Chính bà B và anh H đều thừa nhận bà B bán căn nhà nêu trên cho anh H với giá 100 triệu, bù lại anh H sẽ chăm sóc, nuôi dưỡng và cho bà B ở tại căn nhà đến lúc chết. Do đó, Tòa án các cấp xác định đây là hợp đồng sang nhượng có điều kiện là đúng, trong đó điều kiện chuyển nhượng là anh H phải chăm sóc, nuôi dưỡng và cho bà B ở tại căn nhà đến lúc chết.
Bà B cho rằng thực chất giá chuyển nhượng là 300 triệu nhưng anh H bảo chỉ ghi trong hợp đồng là 100 triệu để giảm thuế, anh H hứa sẽ trả bà 100 triệu trước còn lại 200 triệu khi nào tốt nghiệp ra trường sẽ trả nốt. Tuy nhiên, bà B không đưa ra được chứng cứ chứng minh, anh H thì cho rằng giá chuyển nhượng chỉ là 100 triệu và trong hợp đồng chuyển nhượng cũng thể hiện giá chuyển nhượng là 100 triệu nên chỉ có thể xác định giá chuyển nhượng là 100 triệu đồng.
Anh H cho rằng đã trả đủ tiền sang nhượng cho bà B là 100 triệu đồng, chính trong hợp đồng chuyển nhượng cũng ghi rõ là anh đã giao hết số tiền mua nhà cho bà B nên việc bà B cho rằng anh chưa trả hết tiền là không đúng. Tuy nhiên, lời khai của anh H về việc trả tiền lại mâu thuẫn với chính nội dung ghi trong hợp đồng, cụ thể: anh H khẳng định trả bà B 100 triệu thành 2 đợt: đợt 1 trả 50 triệu vào ngày 20/9/2007 và đợt 2 trả 50 triệu vào ngày 25/9/2007 sau khi ký hợp đồng 01 ngày (ngày ký hợp đồng là 24/9/2007) nên việc hợp đồng ký ngày 24/9/2007 nhưng lại ghi đã trả đủ tiền là không đúng. Do đó, không thể căn cứ vào nội dung ghi trong hợp đồng để cho rằng anh H đã trả đủ tiền sang nhượng cho bà B. Như vậy, anh H cho rằng đã trả bà B 100 triệu nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh, trong khi bà B chỉ thừa nhận anh H mới đưa cho bà 50 triệu nên không có cơ sở xác định anh H đã trả bà B 100 triệu.
Bà B cho rằng trong số 50 triệu mà anh H trả bà vào ngày 25/9/2007 (trùng với lời khai của anh H về thời gian và số tiền trả) thì anh H đã lấy lại 9 triệu (nói rằng để đi làm thủ tục nhà) và 40 triệu (nói rằng đi gởi Ngân hàng hộ bà lấy tiền lãi hàng tháng), bà chỉ cầm 01 triệu, sau đó đến ngày 02/10/2007 bà yêu cầu anh H đi rút 40 triệu ở Ngân hàng thì anh H chỉ mang về đưa cho bà 10 triệu nên tổng số tiền anh H trả bà là 11 triệu. Tuy nhiên, bà B không xuất trình được chứng cứ chứng minh anh H cầm lại của bà 49 triệu trong tổng số 50 triệu đã trả cho bà, anh H thì không thừa nhận lời khai của bà B. Do đó, nếu bà B không chứng minh được anh H mới chỉ trả bà 11 triệu thì phải xác định anh H đã trả bà B 50 triệu. Tòa án các cấp cho rằng tại cuốn băng ghi âm cuộc nói chuyện giữa anh H với bà B (được cháu bà B là chị N ghi lại) thì anh H thừa nhận mới chỉ đưa cho bà B 11 triệu nên xác định số tiền mà anh H trả bà B là 11 triệu nhưng anh H không thừa nhận cuốn băng ghi âm này, cho rằng đã bị cắt ghép, anh H có yêu cầu giám định nhưng không được Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận. Như vậy, đây là chứng cứ quan trọng nhưng Tòa án lại không tiến hành giám định, xác minh tính chân thực mà lại căn cứ vào đó để giải quyết vụ án là không có căn cứ, làm thiệt hại đến quyền lợi của anh H.
Đối với 40 triệu bà B đưa cho anh H để nộp vào tài khoản thẻ của bà B thì theo báo cáo của Ngân hàng về hoạt động của tài khoản thẻ mang tên bà b thể hiện ngày 26/9/2007 tài khoản được mở (không thể hiện người đi mở), trong tài khoản có 50.000 đồng; ngày 02/10/2007, anh H gửi vào tài khoản 40 triệu. Tuy nhiên, ngay trong ngày 02/10/2007 và ngày 03/10/2007, số tiền 40 triệu mà anh H gửi vào tài khoản đã bị rút hết bằng thẻ ATM tại nhiều cột rút tiền khác nhau. Xác minh tại Ngân hàng thì được biết Ngân hàng không xác định được ai là người rút tiền vì Camera tại các cột ATM chỉ lưu giữ hình ảnh trong vòng 03 tháng kể từ ngày phát sinh giao dịch. Anh H thì cho rằng anh không rút tiền vì anh không cầm thẻ ATM của bà B và cũng không biết mã số pin của thẻ ATM, bà B thì cho rằng chính anh H là người rút vì anh H là người đi làm thẻ ATM cho bà, bà không biết dùng thẻ ATM nhưng bà B có khai là anh H có đưa thẻ ATM cho bà cất giữ. Tòa án các cấp chưa làm rõ thời điểm rút tiền (ngày 02 và ngày 03 /10/2007) ai là người giữ thẻ ATM mà lại căn cứ vào biên bản lấy lời khai trong đó anh H thừa nhận là người đi làm thẻ và nhận thẻ ATM, tòa án các cấp còn cho rằng bà B đã 77 tuổi không thể sử dụng thẻ nên đã kết luận chính anh H là người rút tiền là không thuyết phục, thiếu cơ sở. Anh H cho rằng biên bản lấy lời khai ngày 09/5/2008 mà Tòa án dùng làm cơ sở giải quyết vụ án là giả mạo, anh không ký vào biên bản này, yêu cầu giám định chữ ký. Do đó, chưa đủ cơ sở xác định anh H là người rút 40 triệu đồng từ tài khoản thẻ mang tên bà B.
Như phân tích ở trên thì hợp đồng sang nhượng giữa bà B và anh H là hợp đồng có điều kiện. Tòa án các cấp căn cứ vào nội dung của cuốn băng ghi âm để cho rằng anh H đã có lời lẽ hăm dọa bà B nên bà B mới phải chuyển đi ở nơi khác; khi bà B đi ở nơi khác anh H đã không chăm sóc, cấp dưỡng và không có biện pháp gì để đưa bà B về nên xác định anh H vi phạm điều kiện của hợp đồng trong khi chưa xác minh làm rõ mâu thuẫn giữa bà B và anh H xuất phát từ đâu, anh H có lỗi hay không (phải xác minh ở chính quyền địa phương, ở những người sống lân cận, những người chứng kiến sự việc…), chưa giám định cuốn băng ghi âm là chưa đủ cơ sở kết luận. Thực tế, bà B cũng thừa nhận là khi bà nằm viện (tháng 1/2008 khi bà B đã chuyển đi ở nơi khác) anh H vẫn đến thăm, bà đã đưa tiền để anh H đi thanh toán viện phí; anh H thì cho rằng bà B nghe các cháu xúi giục nên đã bỏ đi ở nơi khác, anh đã nhờ cha mẹ mời bà B về nhưng bà B không về, khi bà B nằm viện anh vẫn thăm nom, chính anh đã bỏ tiền ra để thanh toán tiền viện phí cho bà B nên không thể cho rằng anh H hoàn toàn không chăm sóc bà B. Do đó, phải làm rõ mâu thuẫn giữa bà B và anh H xuất phát từ đâu, có phải do anh H gây nên hay không và là mâu thuẫn gì mới có cơ sở kết luận anh H vi phạm điều kiện hợp đồng hay không. Tòa án chưa làm rõ điều này nhưng lại cho rằng lỗi hoàn toàn do anh H từ đó chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng của bà B là thiếu căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của anh H.
Cũng chính từ những sai sót như phân tích nêu trên mà Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm để giải quyết lại vụ án từ cấp sơ thẩm.