Theo quy định tại khoản 4 Điều 93 Luật Đất đai 2014 thì người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, khấu trừ nghĩa vụ tài chính thu hồi đất vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Một buổi đối thoại với nhân dân liên quan đến bồi thường đất tại Bắc Ninh
Quy định của pháp luật về từng trường hợp cụ thể như sau:
1. Đất bị thu hồi là đất nông nghiệp nhưng đủ điều kiện chuyển mục đích sang đất ở:
- Nếu là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai; đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 50% giá trị chênh lệch đất giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định thu hồi.
- Nếu là đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 100% giá trị đất chênh lệch.
- Nếu là đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi thu hồi sẽ không bị khấu trừ giá trị đất.
- Nếu là đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 100% giá trị đất chênh lệch.
2. Đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai:
2.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu bị thu hồi sẽ thực hiện như sau:
- Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không bị khấu trừ đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì sẽ bị khấu trừ 50% giá trị đất.
- Trường hợp đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không bị khấu trừ nghĩa vụ tài chính thu hồi đất.
2.2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 50% giá trị đất trong hạn mức; khấu trừ 100% giá trị đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì khi thu hồi bị khấu trừ 50% giá trị đất.
3. Đất thu hồi là đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giáy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai:
3.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trongcác hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thực hiện như sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 50% giá trị đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức sẽ bị khấu trừ 100% giá trị đất.
- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 50% giá trị đất.
3.2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi thu hồi đất sẽ bị khấu trừ 100% giá trị đất.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 100% giá trị đất.
4. Đất bị thu hồi là đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (trước ngày 01/7/2004):
4.1. Trường hợp đất có nhà ở ổn định, khi bị thu hồi sẽ thực hiện khấu trừ như sau:
- Trường hợp đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không bị khấu trừ.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thực hiện như sau:
* Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không bị khấu trừ;
* Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại bị khấu trừ theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thực hiện như sau:
* Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì khấu trừ 40% giá trị đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; khấu trừ 100% giá trị đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định.
* Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì khấu trừ 50% giá trị đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; khấu trừ 100% giá trị đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định.
4.2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng thì bị khấu trừ 100% giá trị chênh lệch.
5. Đất bị thu hồi là đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 thực hiện như sau:
5.1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 100% giá trị đất;
5.2. Trường hợp đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, khi thu hồi sẽ bị khấu trừ 100% giá trị đất.
6. Ngoài ra, còn một số trường hợp cụ thể khác được quy định rải rác trong các văn bản pháp luật mà người sử dụng đất bị khấu trừ nghĩa vụ tài chính thu hồi đất.
Qua thực tế giải quyết các vụ việc liên quan đến thu hồi, bồi thường đất, chúng tôi nhận thấy rất nhiều trường hợp cơ quan có thẩm quyền áp dụng không đúng quy định của pháp luật về khấu trừ nghĩa vụ tài chính thu hồi đất, khiến nhiều hộ gia đình không nhận được bất kỳ khoản tiền bồi thường nào (vì khấu trừ 100%) hoặc được nhận số tiền rất ít, không đảm bảo việc có chỗ ở mới. Tuy nhiên, do không am hiểu pháp luật, không được hướng dẫn, tư vấn nên người dân không biết căn cứ vào đâu để đấu tranh, buộc cơ quan có thẩm quyền bồi thường đúng quy định, gây thiệt thòi, oan ức, bức xúc cho người dân. Vì vậy, chúng tôi khuyên người bị thu hồi đất nếu thấy việc bồi thường không thỏa đáng, hãy lập tức tìm đến những luật sư có kinh nghiệm, có tâm huyết để được tư vấn, hướng dẫn ngay từ đầu, giúp cho việc khiếu nại, khiếu kiện sớm đạt kết quả.