NỘI DUNG VỤ ÁN VÀ QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT
Nguyên đơn ông Phương và bà Linh thống nhất trình bày:
Do quen biết nên vợ chồng ông, bà thỏa thuận thuê nhà số 9-1 Tô Tịch của vợ chồng anh Hậu (Bị đơn) để kinh doanh nhà hàng.
Ngày 20-8-2008, hai bên tiến hành làm biên bản giao nhận tiền đặt cọc. Ngày 23-8-2008, hai bên chính thức ký hợp đồng thuê nhà. Cả biên bản giao nhận tiền đặt cọc và hợp đồng ký ngày 23-8-2008 đều thể hiện giá thuê nhà là 1000USD/tháng, thời hạn thuê là 05 năm, ba tháng trả tiền một lần và có thể gia hạn thêm hai lần thuê nhà nữa mỗi lần 5 năm, giá thuê cho 5 năm tiếp theo sẽ được xem xét phù hợp với giá cả thị trường và mức độ chênh lệch không quá 10% so với giá thuê của kỳ hạn trước đó.
Ngày 11-9-2008, hai bên lại ký tiếp một hợp đồng thuê nhà cũng với nội dung như trước chỉ khác về giá thuê nhà lần này là 3.500.000 đồng/tháng. Hợp đồng này có công chứng Nhà nước. Sở dĩ có sự khác biệt này là theo yêu cầu của vợ chồng anh Hậu, để vợ chồng anh Hậu xuất trình trước cơ quan thuế. Tuy hợp đồng ghi thời hạn là 5 năm nhưng vợ chồng anh Hậu hứa là sẽ cho vợ chồng ông, bà thuê nhà với thời hạn là 15 năm. Trong quá trình thuê nhà vợ chồng ông, bà đã thực hiện theo đúng cam kết là trả tiền nhà 1000USD/tháng. Tổng số tiền ông bà đã trả là 57.900USD tương đương với 897.450.000 đồng.
Ngày 18-10-2013, vợ chồng anh Hậu có văn bản thông báo yêu cầu vợ chồng ông, bà phải trả nhà. Vợ chồng ông, bà không đồng ý vì tin tưởng thời hạn thuê nhà là 15 năm.
Vợ chồng ông, bà yêu cầu vợ chồng anh Hậu trả lại số tiền đã trả thừa theo hợp đồng là 687.450.000 đồng và buộc vợ chồng anh Hậu phải thực hiện cam kết là gia hạn hợp đồng thuê nhà 2 lần, mỗi lần là 5 năm như đã hứa để ông bà tiếp tục kinh doanh thu lại số vốn đã đầu tư.
Bị đơn là anh Hậu và chị Hương có yêu cầu phản tố và trình bày:
Anh chị nhất trí với lời trình bày của ông Phương, bà Linh về quá trình giao kết, ký kết và thực hiện hai bản hợp đồng thuê nhà số 9-1 Tô Tịch. Tuy nhiên, vợ chồng anh không cam kết là kéo dài thời hạn thuê từ 10 đến 15 năm như ông Phương, bà Linh trình bày. Trong hợp đồng thuê nhà chỉ ghi thời hạn thuê là 05 năm, nếu tiếp tục thuê thì hai bên sẽ bàn bạc giá cả thuê nhà để phù hợp với giá thị trường. Lý do hai bên phải ký hai bản hợp đồng là do phía ông Phương, bà Linh yêu cầu. Vợ chồng anh đã phải nộp truy thu thuế là 220.050.000 đồng.
Anh chị không đồng ý với yêu cầu của ông Phương, bà Linh và có đơn phản tố yêu cầu ông Phương bà Linh trả nhà và trả anh chị tiền thuê nhà từ ngày 31-10-2013, mỗi ngày là 553.000 đồng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 153/2004/DS-ST 19-01-2014, Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu của ông Phương, bà Linh. Buộc anh Hậu, chị Hương phải thanh toán cho ông Phương, bà Linh số tiền là 343.725.000 đồng.
Chấp nhận yêu cầu đòi nhà cho thuê của anh Hậu, chị Hương. Buộc ông Phương, bà Linh phải trả lại nhà đang thuê tại số 9-1 phố Tô Tịch, Hoàn Kiếm, Hà Nội cho anh Hậu, chị Hương sau khi nhận đủ số tiền là 343.725.000 đồng do anh Hậu chị Hương có trách nhiệm thanh toán.
Sau khi xét xử sơ thẩm cả Nguyên đơn và Bị đơn đều kháng cáo.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 87/2014/DS-PT ngày 14-5-2014, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:
Sửa một phần bản án sơ thẩm:
Bác yêu cầu đòi tiền thuê nhà đã trả thừa của ông Phương, bà Linh.
Chấp nhận yêu cầu đòi nhà cho thuê của anh Hậu, chị Hương.
Buộc ông Phương, bà Linh phải trả toàn bộ nhà số 9-1 Tô Tịch cùng 05 điều hòa 2 cục cũ và 01 bình nóng lạnh cũ cho vợ chồng anh Hậu. Ông Phương, bà Linh được quyền đem đi toàn bộ tài sản đã đem vào và đầu tư tại nhà số 9-1 Tô Tịch và được tháo dỡ đem đi 02 nhà vệ sinh xây mới tại tầng 5 và 02 nhà vệ sinh xây mới tại tầng 2, được tháo dỡ toàn bộ vách ngăn bằng gạch, bằng kính, cửa kính và cửa phòng, trần nhựa, xốp tại tầng 5 và tầng 2. Khi tháo dỡ không được làm ảnh hưởng đến cấu trúc ngôi nhà.
NHẬN ĐỊNH CỦA LUẬT SƯ
Các bên đều thừa nhận đã ký liên tiếp hai hợp đồng thuê nhà với nội dung gần giống nhau chỉ khác về phần giá thuê nhà. Cụ thể:
Hợp đồng ký ngày 23-8-2008 (BL09) thể hiện: gía thuê nhà là 1000USD/tháng. Hợp đồng này không có công chứng.
Hợp đồng ký ngày 11- 9-2008 (BL 16) thể hiện giá thuê nhà là 3.500.000 đồng/tháng và có công chứng.
Mặc dù các bên ký thành hai hợp đồng nhưng thực chất chỉ là một thỏa thuận về việc thuê nhà số 9-1 Tô Tịch. Tòa án cấp phúc thẩm xác định cả hai hợp đồng này chỉ vô hiệu về phần giá là chính xác vì hợp đồng ký ngày 23-8-2008 ký kết bằng đô la Mỹ vi phạm điều cấm của pháp luật, hợp đồng ký ngày 11-9-2008 ghi giá là 3.500.000 đồng nhưng các bên đều thừa nhận không thực hiện theo giá này mà chỉ nhằm trốn thuế và hợp thức hóa thủ tục cho thuê nhà với Nhà nước nên mang tính giả tạo.
Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:
Theo Điều 146 Bộ luật Dân sự thì hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại theo mức độ lỗi của mỗi bên.
Trong vụ án này, ông Phương, bà Linh (bên thuê nhà) đã sử dụng nhà để kinh doanh làm khách sạn trong suốt 05 năm và phía anh Hậu, chị Hương (bên cho thuê nhà) đã nhận đủ tiền thuê nhà 05 năm với số tiền là 57.900USD tương đương 897.450.000 đồng. Đây là khoản tiền hai bên tự nguyện thanh toán xong cho nhau theo giá thị trường và trong suốt thời gian 05 năm đó không xảy ra bất cứ tranh chấp gì về giá tiền thuê nhà. Do đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu đòi tiền thuê nhà đã trả thừa của vợ chồng ông Phương như Tòa án cấp phúc thẩm xác định là có căn cứ.
Quá trình kinh doanh, ông Phương, bà Linh đã đầu tư xây dựng nhà vệ sinh và một số hạng mục khác và nếu tháo dỡ mang đi thì giá trị sẽ giảm nhiều, thậm chí không còn giá trị. Đây là thiệt hại trên thực tế của bên thuê. Lẽ ra, Tòa án cấp phúc thẩm phải xác định những thiệt hại này của ông Phương, bà Linh để buộc vợ chồng anh Hậu, chị Hương chịu một phần mới đảm bảo quyền lợi cho bên thuê. Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng ông Phương tháo dỡ và mang đi toàn bộ các hạng mục đã đầu tư nhưng lại chưa làm rõ thiệt hại để buộc bên cho thuê chịu một phần là giải quyết không đúng pháp luật.
Sau khi xét xử phúc thẩm, vợ chồng ông Phương đã có đơn khiếu nại theo thủ tục giám đốc thẩm. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa được Tòa án cấp cao tại Hà Nội phúc đáp.