Ngày 05/9/2014, Ngân hàng TMCP S cho vợ chồng ông Lý Thành A và bà Trần Thị P vay 400.000.000đ. Ông A, bà P có thế chấp tài sản là toàn bộ lô đất có diện tích 1.150m2 (tại thửa 574, tờ bản đồ số 03) do ông A, bà P đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do ông A, bà P không trả được nợ nên Ngân hàng khởi kiện đòi nợ gốc là 400.000.000đ, lãi là 102.246.666đ. Trường hợp ông A, bà P không trả nợ cho Ngân hàng thì yêu cầu Tòa án xử lý, kê biên, phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo quy định.
Ông A, bà P thừa nhận có vay tiền và thế chấp tài sản như Ngân hàng trình bày. Tuy nhiên, diện tích đất thế chấp có nguồn gốc là của các cụ để lại. Trong đó, ngoài gia đình ông sử dụng 1 phần, còn có gia đình ông NLQ 1 (anh ruột ông A), bà NLQ 2 (cháu gái ông A), ông NLQ 3 (chồng NLQ 2) cất nhà, ở ổn định trên một phần đất từ lâu. Vì vậy, đề nghị hủy phần thế chấp liên quan đến diện tích đất mà gia đình NLQ1, NLQ2, NLQ3 đang sử dụng, với tổng diện tích là 253m2.
Ông NLQ 1, NLQ2, NLQ3 đều là con cháu các cụ và đã sử dụng đất 235m2 làm nhà ở bao năm trên đất. Việc vợ chồng ông A, bà P được cấp giấy chứng nhận và thế chấp cả phần đất của các ông bà là không đúng, yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận và một phần hơp đồng thế chấp liên quan đến diện tích đất ông, bà đang sử dụng.
Tòa án nhân dân tỉnh S xác định:
- Đối với việc vay tiền của vợ chồng ông A, bà P là có thật nên buộc ông A, bà P phải hoàn trả nợ gốc và lãi cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật.
- Đối với hợp đồng thế chấp: Hợp đồng thế chấp được xác lập trên ý chí tự nguyện của các bên, về hình thức, thẩm quyền công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp là phù hợp theo quy định. Tuy nhiên, thời điểm Ngân hàng với ông A, bà P ký kết các hợp đồng thế chấp trên thì trên thửa đất số 574 này ngoài tài sản là căn nhà, lò sấy lúa của vợ chồng ông A, bà P thì còn có căn nhà diện tích 185m2 của gia đình ông NLQ 3, bà NLQ 2 cùng các con đang ở, quản lý, sử dụng và nhà nấu rượu diện tích 68m2 của ông NLQ 1 quản lý, sử dụng. Mặc dù thửa 574 bà P được Ủy ban nhân dân huyện P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 01/8/2002, nhưng các bên đương sự đều thừa nhận nguồn gốc thửa đất này là của ông bà để lại cho con cháu ở nên gia đình NLQ 3, NLQ 1 đã ở và sử dụng đất này trước giờ. Khi cấp giấy chứng nhận cho bà P năm 2002 thì trên thửa 574 này gia đình NLQ 3, NLQ 1 vẫn ở và sử dụng đất nhưng bà P vẫn kê khai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất 574 trên. Đến năm 2014, khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản thì vợ chồng ông A, bà P đã đứng ra thế chấp toàn bộ thửa đất theo giấy chứng nhận do bà P đứng tên (trong đó có đất của NLQ 3, NLQ 1) cho Ngân hàng là không đúng quy định tại Điều 164, Điều 165 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Xét về phía Ngân hàng là bên cho vay, nhận tài sản thế chấp là thửa đất số 574 nhưng cũng không thực tế xem xét thẩm định, định giá tài sản, không làm rõ trên thửa đất thế chấp có các tài sản gì, của ai, hiện ai đang quản lý, sử dụng các tài sản này và cũng không có ý kiến của những người chủ sở hữu, người đang trực tiếp quản lý, sử dụng các tài sản này (cụ thể là ông NLQ 3, bà NLQ 2 và ông NLQ 1) như thế nào đối với việc ông A, bà P dùng thửa đất số 574 thế chấp cho Ngân hàng. Nay Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là toàn bộ thửa đất số 574 và tài sản gắn liền trên đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của gia đình ông NLQ 3, bà NLQ 2 và ông NLQ 1 là chủ sở hữu đang trực tiếp quản lý các tài sản là nhà cửa trên đất này. Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông NLQ 3 cũng như ông NLQ 1 có đơn yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án giải quyết hủy phần giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp cho bà P đối với phần đất các ông đang quản lý, sử dụng và không đồng ý để Ngân hàng phát mãi các tài sản của ông bà. Tuy nhiên, tại phiên tòa hôm nay người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông NLQ 3, ông NLQ 1 có đơn yêu cầu độc lập đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do chính đáng, nên Hội đồng xét xử đình chỉ yêu cầu độc lập của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trên.
Đối với bị đơn ông A, bà P thì trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay ông bà đề nghị Ngân hàng không phát mãi nhà của gia đình NLQ 3 (diện tích 185m2) và nhà nấu rượu của NLQ 1 (diện tích 68m2). Phần còn lại của thửa đất 574 và nhà, lò sấy lúa trên phần đất thì đây là tài sản của riêng của vợ chồng ông bà thì đồng ý để Ngân hành phát mãi thu hồi nợ.
Xét thấy, hợp đồng thế chấp số LD1424800001 ngày 05/9/2014 giữa ông Lý Thành A, bà Trần Thị P với Ngân hàng thương mại cổ phần S về việc thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thửa 574 trong đó có tài sản của người thứ 3 NLQ 3, NLQ 1 thì đây là lỗi của phía Ngân hàng, lẽ ra khi cho vay và ký các hợp đồng thế chấp tài sản Ngân hàng phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về xác định rõ ràng nguồn gốc tài sản thế chấp, việc Ngân hàng ký kết hợp đồng thế chấp thửa đất số 574 như trên là chưa đảm bảo đầy đủ nội dung hợp đồng thế chấp, nay Ngân hàng yêu cầu phát mãi toàn bộ thửa đất và tài sản trên đất là gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những chủ sở hữu tài sản trên đất. Nên hợp đồng thế chấp trên là vô hiệu một phần đối với diện tích 253m2 NLQ 3 (diện tích 185m2) và NLQ 1 sử dụng (diện tích 68m2) do vi phạm các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định tại Điều 127, Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, Ngân hàng thương mại cổ phần S khởi kiện yêu cầu nếu như ông A, bà P không trả được nợ vay thì xử lý tài sản thế chấp của ông A, bà P để thu hồi nợ là có căn cứ được chấp nhận một phần.
Từ đó, Tòa án nhân dân tỉnh S đã xử:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ngân hàng TMCP S đối với bị đơn ông Lý Thành A, bà Trần Thị P. Buộc ông Lý Thành A, bà Trần Thị P có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng TMCP S số tiền vốn vay là 400.000.000đ và tiền lãi phát sinh tính từ ngày 15-4-2016 đến ngày 28-9-2017 là 102.246.666đ.
Tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số LD1424800001.1 ngày 05/9/2014 giữa Ngân hàng TMCP S với ông Lý Thành A, bà Trần Thị P vô hiệu một phần đối với diện tích 253m2 (= 185m2 + 68m2) thửa 574, thuộc tờ bản đồ số 03, tọa lạc ấp T, xã K, huyện P tỉnh S. Đất có tứ cận (…)
Ngoài ra, Tòa án còn quyết định về án phí.