Khi giải quyết các vụ, việc dân sự liên quan tới nhà và quyền sử dụng đất, Bộ luật dân sự, Luật đất đai và Luật nhà ở là những căn cứ pháp luật (luật nội dung) để vận dụng khi giải quyết các vụ án. Tuy nhiên quá trình vận dụng các bộ luật cũng bộc lộ những bất cập nhất định, tạo sự hiểu và áp dụng không thống nhất, cụ thể như:
1. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn mới chỉ quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) phải ghi tên cả hai vợ chồng, những trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung không phải là vợ chồng thì chỉ cần đại diện đứng tên nhưng người đứng tên đó đã dùng GCNQSDĐ chuyển nhượng mà các sở hữu chung khác không biết nên đã xảy ra tranh chấp. Đặc biệt quyền sử dụng đất của dòng họ. Nên có mẫu quy định GCNQSDĐ cho trường hợp này.
Người dân gặp nhiều khó khăn khi yêu cầu cơ quan giải quyết tranh chấp
2. Việc cấp GCNQSDĐ đối với những người sử dụng đất nằm trong các quy hoạch: Khi dự án chưa được thực hiện, chưa có thông báo hay quyết định thu hồi đất, cơ quan chức năng cấp GCNQSDĐ chỉ ghi phần diện tích đất không nằm trong quy hoạch như vậy phần đất hợp pháp của người sử dụng đất không thể hiện sự quản lý của Nhà nước, dẫn tới người sử dụng đất khiếu nại về việc Nhà nước thu hồi một phần đất của họ nhưng không có quyết định thu hồi đất. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng cơ quan công chứng chỉ chứng nhận phần đất có trong GCNQSDĐ, khi xảy ra tranh chấp TA cũng chỉ tuyên phần đất đã có trong hợp đồng dẫn tới tình trạng Bản án không thể thi hành được.
Ví dụ: Lô đất mặt đường 80m2 (rộng mặt đường: 5m x dài 16m). Nhà nước có dự án lâu dài sẽ mở rộng vỉa hè, cắt vào đất của dân 20m2 (rộng mặt đường 5 x 4 m), GCNQSDĐ chỉ cấp 60m2 (thiếu mất 20m2). Ông A bán cho B lô đất và hợp đồng công chứng theo diện tích 60 m2, khi A không bàn giao đất cho B, B khởi kiện, TA tuyên A phải thực hiện hợp đồng trả cho B 60 m2, bản án không thể thi hành được vì 20 m2 bám mặt đường vẫn thuộc sở hữu của A, nếu bản án thi hành thì B không có lối ra.
Ví dụ 2: Người dân khi xây dựng nhà không có giấy phép, GCNQSDĐ của cơ quan Nhà nước không ghi tài sản trên đất, hợp đồng chuyển nhượng công chứng không công chứng tài sản trên đất. Khi xảy ra tranh chấp TA lúng túng trong việc quyết định tài sản trên đất.
3. Việc đánh giá quyết định cá biệt rõ ràng của cơ quan Nhà nước trái pháp luật còn mang tính chủ quan của người tiến hành tố tụng:
Ví dụ: có nhiều vụ án, cấp sơ thẩm xác định việc cấp GCNQSDĐ rõ ràng trái pháp luật và tuyên hủy nhưng cấp phúc thẩm nhận định việc cấp GCNQSDĐ là đúng và sửa bản án sơ thẩm.
4. Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa đáp ứng được các quan hệ liên quan tới vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi đất, đền bù thiệt hại về đất...Luật đất đai quy định về xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất (GCNQSDĐ) không phù hợp với hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai hiện tại còn yếu kém, việc sử dụng đất của người dân còn mang nặng các phong tục, tập quán truyền thống (đất của tổ tiên, ông cha để lại) họ không có bất cứ một loại giấy tờ theo quy định của Luật đất đai nhưng cũng không ai tước bỏ quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất của họ, khi họ tham gia các giao dịch dân sự liên quan tới quyền sử dụng đất.
5. Điều 131 BLDS quy định giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn do một bên có lỗi cố ý hoặc vô ý. Thực tiễn xảy ra những trường hợp một bên bị nhầm lẫn mà không xác định được lỗi của bên kia (cả hai đều bị nhầm lẫn). Ví dụ: Nguyễn Văn A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 100m2 quá trình sử dụng vẫn nộp thuế sử dụng đất hàng năm là 100m2 khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Nguyễn Văn B vẫn là 100m2 . Khi làm thủ tục sang tên thì B mới phát hiện chỉ có 90m2 (lỗi do chính quyền địa phương đo sai) và yêu cầu A trả lại tiền tương ứng số diện tích còn thiếu nhưng A không chấp nhận nên B yêu cầu TA tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Như vậy trong việc ký kết hợp đồng trên cả hai đều nhầm lẫn mà không xác định được lỗi của A. Nên sửa Điều 131 theo hướng: yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn mà không quy định về nguyên nhân của sự nhầm lẫn (như Pháp lệnh HĐDS và BLDS năm 1995 đã quy định).
Điều 136 khoản 1BLDS quy định về thời hiệu yêu cầu TA tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Riêng đối với giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn theo Điều 131 thì trong thời hạn hai năm người bị nhầm lẫn không biết mình bị nhầm lẫn mà khởi kiện. Nên sửa đổi: “...thời hiệu là hai năm nhưng bắt đầu từ thời điểm bên nhầm lẫn biết hay phải biết về sự nhầm lẫn này”.
6. Điều 134 BLDS quy định: “...Toà án...buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Trong khi đó Luật đất đai, Nghị định 84 ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định: Việc đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực hiện khi có tranh chấp. Như vậy giữa Luật đất đai và BLDS mâu thuẫn nhau. Như vậy Điều 134 nên sửa theo hướng: bỏ cụm từ “buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn”, vì quy định như vậy không có tính khả thi khi Cơ quan Nhà nước từ chối việc đăng ký quyền sử dụng đất không có căn cứ, xâm phạm quyền lợi của đương sự.
Ví dụ: Ông A làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, ông B nhà bên cạnh có mâu thuẫn trong sinh hoạt nên không chịu ký vào tờ kê các hộ giáp ranh nên ông A không thể thực hiện việc hợp thực hóa quyền sử dụng đất hợp pháp của mình vì chính quyền cho rằng có tranh chấp. Trong các trường hợp này chính quyền địa phương cần phải xác định tranh chấp giữa ông A và B là gì? lập biên bản về việc ông A không lấn chiếm đất của B. Có nhiều trường hợp bản án tuyên chia quyền sử dụng đất cho vợ chồng nhưng cả hai đều không thực hiện vì bên kia không ký giáp ranh.
7. Điều 135 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở”. Như vậy hoà giải cơ sở không coi là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Toà. Nhưng Điều 136 Luật đất đai lại quy định: “Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án giải quyết”. Thực tế, Toà án hai cấp Hải Phòng đã quy định: Thủ tục hoà giải tại cơ sở là điều kiện bắt buộc khi thụ lý vụ án tranh chấp đất đai, nhiều vụ án Toà án trả lại đơn khởi kiện vì chưa có thủ tục hoà giải, nhiều khi chờ đợi UBND địa phương hoà giải sẽ mất quyền khởi kiện của đương sự (hết thời hiệu khởi kiện) vì theo Điều 166 BLTTDS quy định: “Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi”. Nhiều trường hợp gây phiền hà tốn kém cho người khởi kiện, đặc biệt trường hợp khởi kiện chia di sản thừa kế mà di sản không cùng địa phương với các đương sự hoặc mỗi đương sự sống một nơi.
8. Điều 137 BLDS quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nhưng đối với những tài sản là nhà, đất không còn nguyên giá trị thì giải quyết như thế nào và cần áp dụng khung giá? khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu?. Hiện nay, TA đã áp dụng Nghị quyết 01/2003 ngày 16/4/2003 để giải quyết và xác định lỗi của các bên nhưng trong trường hợp cả hai bên đều không có lỗi thì những thiệt hại được chia đôi. Vấn đề vướng mắc ở chỗ: sự chênh lệnh quá cao giữa giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định với giá thị trường tại thời điểm xét xử.
Ví dụ: HĐĐG căn cứ khung giá do UBND thành phố quy định, TA yêu cầu HĐĐG phải dùng giá thị trường thì yêu cầu không được HĐĐG chấp nhận.
9. Điều 163 BLDS: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Điều 402 khoản 1 quy định đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao...Vấn đề thực tiễn đang mắc: nhà và đất sẽ được hình thành trong tương lai có phải là đối tượng của hợp đồng không? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được coi là giấy tờ về quyền tài sản không?. Hiện nay có quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được phép đưa vào giao dịch trong ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh. Việc đăng ký thế chấp và bảo lãnh thực hiện theo quy định tại thông tư 05/2005 ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên và môi trường. GCNQSDĐ được coi là giấy tờ về quyền tài sản.
Ví dụ: bà Đ vay của ông Bút 10.000.000đ và đưa cho ông B giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi trả đủ tiền nhưng ông B không trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Đ khởi kiện tới TA, yêu cầu đòi lại GCNQSDĐ, TA thụ lý vụ án sau đó ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án vì không thuộc thẩm quyền của TA, có Quan điểm cho rằng hành vi không trả lại GCNQSDĐ được coi là hành vi cản trở thực hiện quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của TA. Người dân cứ khiếu kiện, các cơ quan tư pháp lúng túng trong việc hướng dẫn giải quyết đơn.
10. Điều 168 BLDS quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản: đối với bất động sản, đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển quyền sở hữu còn động sản thì từ thời điểm được chuyển giao. Thực tiễn đối với những tranh chấp hợp đồng mua bán tặng cho nhà chưa tuân thủ quy định về hình thức. BLDS không quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch còn trong Luật nhà ở thì quy định “quyền sở hữu đối với nhà ở được chuyển kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng (khoản 5 Điều 93)”. Điều 401 BLDS quy định”...trường hợp pháp luật có quy định khác...”, như vậy quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở không thống nhất nên có những quan điểm khác nhau khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng.
11. Điều 247 khoản 1BLDS, quy định: người chiếm hữu ngay tình, người được hưởng lợi về tài sản liên tục, công khai...30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó nhưng đối với quyền sử dụng đất theo Luật đất đai quy định: cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất..
Ví dụ: Bố mẹ đứng tên đăng ký quyền sử dụng đất, một trong số các người con sử dụng đất của bố mẹ trên 30 năm nhưng không có thủ tục chuyển quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con. Nay có thể áp dụng Điều 247 để người con đó trở thành chủ sở hữu tài sản đó không?
12. Điều 462 quy định về chuộc lại tài sản. Đây là sự thoả thuận giữa người bán và người mua tài sản được pháp luật công nhận theo đó người mua tài sản trong thời hạn chuộc tài sản đã bị hạn chế quyền sở hữu tài sản mà mình đã mua “không được bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, cầm cố, phải chịu rủi ro đối với tài sản”. Tuy nhiên thực tế đã phát sinh những quan hệ liên quan tới tài sản đó trong thời hạn chuộc tài sản như: người mua có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình không? Một trong người bán hoặc người mua chết thì những người thừa kế của họ có được hưởng quyền chuộc, cho chuộc lại tài sản không?. Khi phát sinh tranh chấp giữa những người thừa kế làm cho TA lúng túng trong quá trình giải quyết vì BLDS chưa đề cập về vấn đề này.
13. Khi thực hiện Điều 652 khoản 5 BLDS “...trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực...”. Vậy ai là người (hai người làm chứng, người được hưởng di sản) thực hiện việc công chứng, chứng thực. Đề nghị bổ sung điều luật quy định nghĩa vụ thực hiện công chứng, chứng thực của người làm chứng;
14. Qua thực tiễn giải quyết các tranh chấp, có nhiều vấn đề yêu cầu mà TA không có căn cứ (Luật nội dung) để xử lý vì BLDS năm 2005 không quy định, đề nghị cần bổ sung, quy định trong BLDS,cụ thể:
- Bổ sung điều luật quy định vấn đề vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội...khi áp dụng Điều 128 và 132 BLDS hiện nay;
- Thông qua các vướng mắc khi xử lý tài sản thế chấp, đề nghị BLDS quy định cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng được quyền bán tài sản thế chấp;
- Bổ sung điều luật quy định về việc giải quyết di sản đã hết thời hiệu chia thừa kế, đặc biệt đối với di sản là quyền sử dụng đất. Hiện nay đang áp dụng Nghị quyết 02/2004 ngày 10/8/2004 của HĐTPTANDTC để chuyển sang tài sản chung nhưng không phù hợp, không đảm bảo quyền lợi của các hàng thừa kế./.
Theo vienkiemsathaiphong.gov.vn