Khi hôn nhân tan vỡ, bên cạnh “cú sốc” về tình cảm, các cặp đôi còn “đau đầu” bởi việc phân chia nhà đất khi li hôn. Để giải quyết thỏa đáng cho các bên, các cơ quan xét xử phải áp dụng thành thục, hiệu quả các quy định trong hệ thống Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Đất đai, các văn bản liên quan, cũng như là các nguyên tắc nằm rải rác trong các văn bản khác.
Đảm bảo quyền lợi cho phụ nữ, con nhỏ trong phân chia nhà đất khi li hôn
Theo Luật Hôn nhân và gia đình, việc chia tài sản chung vợ chồng nói chung và phân chia nhà đất khi li hôn cho vợ chồng nói riêng đều dựa trên nguyên tắc: “Khi chia tài sản chung vợ chồng phải xem xét một cách hợp lý đến tình hình tài sản, tình hình cụ thể của gia đình và công sức đóng góp của mỗi bên. Khi chia tài sản phải bảo vệ quyền lợi của người vợ và của con cái chưa thành niên, đồng thời bảo vệ lợi ích của sản xuất và lợi ích về nghề nghiệp của mỗi bên.”
Nguyên tắc này được thể hiện xuyên suốt trong các quy định về hôn nhân và gia đình. Dựa theo nguyên tắc này, trước khi đưa ra phán xét, thẩm phán thường xem xét các yếu tố như: Xác định sở hữu chung, định giá nhà đất, chia hiện vật…
Thực tiễn cho thấy, khi đưa ra phán quyết, các thẩm phán thường có nhiều sai sót về việc xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng, dẫn đến việc phân chia nhà đất khi li hôn lại lấy nhà đất của người này chia cho người khác. Có nhiều vụ án, mà nhà đất được Toà án phân chia cho vợ, chồng không phải là tài sản chung vợ chồng mà là di sản thừa kế chưa chia…Vì vậy, trước khi xem xét phân chia nhà đất khi li hôn, cần phải xác định rõ đâu là nhà đất chung, nhà đất riêng và nguồn gốc hình thành nhà đất.
Hơn nữa, việc phân chia nhà ở, đất ở cho vợ, chồng trước tiên phải căn cứ vào nhu cầu thực sự của bên được chia. Cần phải xem xét ai cần nhà hơn để phân chia (bằng hiện vật), đảm bảo quyền lợi chính đáng của cả hai bên đương sự. Chú ý đảm bảo quyền lợi cho phụ nữ phải nuôi con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động được và không có tài sản tự nuôi mình.
Bên cạnh đó, khi chia tài sản, tòa án thường ưu tiên cho người đang thực sự ở nhà đất đó, còn cho người kia nhận giá trị. Ngoài ra, khi chia nhà đất, yếu tố nghề nghiệp được coi trọng. Qua đó, công việc, kế mưu sinh của các bên đương sự sẽ được đảm bảo một cách tốt nhất sau khi chia nhà đất.
Định giá nhà đất trong phân chia nhà đất khi li hôn
Việc định giá nhà đất không đúng và chỉ phân chia hiện vật cho một bên là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Giải quyết tình trạng này, hiện, toà án chấp nhận giá do các bên đương sự tự nguyện thoả thuận được với nhau, nếu không thỏa thuận được thì giá quyền sử dụng đất được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng tại địa phương nơi có đất tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Cũng phải nói rằng, hiện nay, việc phân chia nhà đất khi ly hôn chủ dựa theo những quy định và nguyên tắc của Luật Hôn nhân và gia đình, các văn bản liên quan. Tuy nhiên, sự phát triển và ngày càng hoàn thiện của hệ thống pháp luật đất đai đã và đang có nhiều đóng góp trong việc giải quyết triệt để những vướng mắc trong quá trình phân chia tài sản chung là nhà đất của vợ chồng khi ly hôn.
Các quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai đã giúp các tòa án dễ dàng xác định nguồn gốc nhà đất hơn. Cụ thể, Luật Đất đai đã quy định rõ, việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và vợ chồng, giữa vợ với chồng… phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai mới được coi là hoàn thành. Quy định này có ý nghĩa lớn khi xem xét chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn.
Hay như, quy định về thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai đã hướng dẫn cụ thể về nguyên tắc hòa giải khi có tranh chấp nhà đất. Theo đó, chỉ khi hoà giải tranh chấp đất đai không thành tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như tòa án mới được xem xét giải quyết.
Một vướng mắc nữa trong quá trình phân chia nhà đất khi ly hôn được Luật Đất đai trợ giúp và làm rõ đó là vấn đề định giá đất. Theo đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định rõ, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Dựa theo những nguyên tắc và quy định này, tòa án sẽ có thêm căn cứ để định giá nhà đất khi xem xét phân chia nhà đất cho vợ chồng lúc ly hôn.
Xem thêm: Giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
Theo Bao Tainguyenmoitruong