- Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi xảy ra tranh chấp phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng để xác định quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, bên bán nhà. Thỏa thuận đúng pháp luật của các bên có giá trị ràng buộc như pháp luật, bắt buộc các bên phải thực hiện theo, nếu có vi phạm một bên có quyền yêu cầu hủy hợp đồng.
Bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường cho bên kia
- Khi một trong các bên vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực phải căn cứ vào các quy định của BLDS 2005 (từ Điều 412 đến Điều 418) và Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 để giải quyết, cụ thể:
+ Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc yêu cầu hủy hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không quy định thì không thể hủy hợp đồng vì pháp luật không có quy định về trường hợp đương nhiên hủy hợp đồng khi một bên có vi phạm;
+ Hoặc bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm tiếp tục thực hiện hợp đồng bao gồm cả thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Khi giải quyết tranh chấp phải xác định giá nhà ở tại thời điểm có vi phạm và thời điểm giải quyết tranh chấp để giải quyết:
+ Đối với trường hợp mua bán nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991 thì theo Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10: trả đủ theo tỷ lệ % tiền chưa trả, theo giá nhà ở tại thời điểm trả tiền (là thời điểm xét xử sơ thẩm);
+ Đối với các trường hợp khác (sau ngày 01/7/1991) chưa có quy định trả theo thời giá nhưng căn cứ vào các quy định về bồi thường thiệt hại thì cũng bao gồm chênh lệch về giá nhà.
Lưu ý: Khi xem xét giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở cần tránh nhầm lẫn giữa hợp đồng có hiệu lực với hợp đồng đã được hoàn thành (đã thực hiện xong) hay việc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu (sang tên, trước bạ). Việc đăng ký trước bạ là một hành vi thực hiện hợp đồng chứ không phải hành vi giao kết hợp đồng, không phải là căn cứ để công nhận hay hủy hợp đồng (trừ trường hợp mua bán nhà ở trước ngày 01/7/1991 thì thủ tục chuyển quyền sở hữu đã được hoàn tất là điều kiện để công nhận hợp đồng).