Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, về nguyên tắc nếu ngân hàng không đồng ý thì không thể thực hiện được việc chuyển nhượng đất đang thế chấp. Do vậy, có thể xảy ra 2 trường hợp sau:

Thứ nhất, nếu Ngân hàng không đồng ý thì bên chuyển nhượng (bên bán) phải thanh toán hết nợ cho Ngân hàng để rút sổ đỏ ra ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định. Tuy nhiên, trên thực tế thì phần lớn bên bán phải bán được đất mới có tiền trả ngân hàng nên nếu bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có thiện chí và mong muốn mua được đất thì các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc đặt cọc để chuyển nhượng đất. Theo đó, bên mua sẽ đặt cọc cho bên bán một khoản tiền tương ứng để bên bán có thể tất toán khoản nợ ngân hàng, giải chấp bìa đỏ, thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định. Trường hợp này bên mua phải hết sức cẩn thận và chặt chẽ trong giao dịch. Nội dung của thỏa thuận đặt cọc phải đảm bảo tính pháp lý, chế tài phạt cọc cũng phải rõ ràng để tránh rủi ro.

Thứ hai, nếu Ngân hàng đồng ý để thì việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất có thể thực hiện theo một trong các phương thức sau:

1. Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng nên khi chuyển tiền bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản. Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất .

2. Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận.

Vì thực chất việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

Sau khi được Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên có thể thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất như bình thường.

Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng.

Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng;

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm có:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;

- Đơn đề nghị đăng ký biến động;

- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng (nếu chuyển nhượng một phần thửa đất)

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- CMND, sổ hộ khẩu của hai bên

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi.

Bước 4: Nộp lại biên lai nộp thuế cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện nốt thủ tục sang tên và nhận kết quả. 

Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ thực hiện trọn gói công việc, hãy liên hệ ngay với luật sư chuyên về nhà đất theo số 096 9920 558 để được hỗ trợ một cách tốt nhất.