NỘI DUNG VỤ VIỆC VÀ QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT:
Diện tích nhà đất tại số 9 ngõ 102 đường VH 3 phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội có nguồn gốc là của cha mẹ của ông Nguyễn Văn A và ông Nguyễn Văn B đứng tên chủ hợp đồng thuê của Nhà nước từ năm 1954. Năm 1960, mẹ chết, năm 1981 cha chết, đều không để lại di chúc. Nhà, đất do vợ chồng ông A và vợ chồng ông B tiếp tục sử dụng, các anh em còn lại đều ở nơi khác. Hợp đồng thuê nhà chỉ đứng tên gia đình ông A (vợ chồng và 2 con) và gia đình ông B (vợ chồng và 2 con), trong đó ông B là người đứng tên chủ hợp đồng. Diện tích nhà chính mỗi bên sử dụng ½ là khoảng hơn 10m2, còn diện tích sân, bếp, vệ sinh dùng chung. Quá trình sử dụng gia đình ông B đã cải tạo ra đất lưu không phía trước được diện tích khoảng 15,15m2 và ông A cũng cải tạo được khoảng 22m2 đất lưu không ở phía trong.
Năm 2000 – 2001, hai anh em ông A, ông B đã cùng nhau bỏ tiền ra mua nhà theo Nghị định 61/CP đối với diện tích nhà đất trong hợp đồng thuê là 46,2m2 và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở ngày 29/8/2001, trong đó có 04 người đứng tên đồng sở hữu là vợ chồng ông A và vợ chồng ông B.
Thực tế, từ trước đến nay gia đình ông A sử dụng diện tích nhà phía trong, gia đình ông B sử dụng diện tích nhà bên ngoài, sân và công trình phụ 2 gia đình sử dụng chung. Toàn bộ diện tích trong và ngoài sổ đỏ của hai gia đình đã được xây tường bao riêng biệt, không có sự tranh chấp với các hộ liền kề. Việc đóng thuế đất thì hai gia đình cùng góp tiền đóng. Diện tích ngoài sổ đỏ đã được kê khai từ năm 2005 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quá trình sử dụng diện tích nhà đất trên giữa gia đình ông A và gia đình ông B đã có mâu thuẫn căng thẳng từ nhiều năm nay. Do vậy, vợ chồng ông A khởi kiện đề nghị Tòa án chia diện tích trong sổ đỏ, còn diện tích ngoài sổ đỏ không yêu cầu giải quyết.
Vợ chồng ông B thì cho rằng, ông B đứng tên chủ hợp đồng nên chỉ có ông B mới có quyền mua nhà theo Nghị định 61. Khi mua nhà, vợ chồng ông A có đưa cho 10.000.000 đ nhưng là cho vợ chồng ông vay. Vì vậy, không chấp nhận yêu cầu chia nhà, đất của vợ chồng ông A.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 105/2010/DS-ST ngày 25/3/2010 Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội quyết định:
Chia quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho hai hộ gia đình ông A và ông B, cụ thể như sau:
Dành một lối đi để hai hộ sử dụng chung có kích thước 0,8m x 12,82m nằm trên diện tích được cấp giấy chứng nhận, nằm phía bên tay trái tiếp giáp với tường chung.
Chia đôi diện tích nhà đất còn lại, hộ gia đình ông B được sở hữu, sử dụng ½ diện tích nhà đất có kích thước 2,88m x 6,45m = 17,97m2 ở phía ngoài, bên trái đứng từ diện tích đất cơi nới phía ngoài của số nhà nhìn vào. Chia cho hộ gia đình ông A được sở hữu, sử dụng ½ diện tích nhà đất còn lại gồm: diện tích nhà chính 2,88m x 0,21m = 0,6m2, diện tích sân 2,6m x 3,92m = 10,2m2, diện tích bếp 2,58m x 2,78m = 7,17m2. Tổng diện tích nhà đất hộ gia đình ông A được chia là 17,97m2 nằm ở phía trong, bên phải đứng từ diện tích cơi nới phía ngoài của số nhà nhìn vào.
Hộ ông B được sở hữu vật liệu xây dựng và được chia giá trị xây dựng tương ứng là 7.272.850đ.
Hộ ông A được sở hữu vật liệu xây dựng và được chia giá trị xây dựng tương ứng là 1.451.925đ.
Hộ ông B phải thanh toán cho hộ ông A số tiền giá trị xây dựng chênh lệch là 2.791.462đ.
Hai bên phải giữ nguyên hiện trạng, cống thoát nước của các bất động sản liền kề chay ngang qua diện tích đất của hộ gia đình, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy làm ảnh hưởng đến sinh hoạt chung và có quyền dỡ bỏ phần nhà phía trên lối đi, diện tích nhà WC để tạo lối đi chung, phải tự tạo công trình phụ để sử dụng riêng trên phần diện tích nhà đất được chia.
Sau khi xét xử sơ thẩm, vợ chồng ông B kháng cáo cho rằng nhà, đất là tài sản riêng của vợ chồng ông B nên không đồng ý chia cho vợ chồng ông A.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 25/2011/DS-PT ngày 30/10/2011, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:
Giữ nguyên nội dung của bản án sơ thẩm, chỉ sửa về phần án phí (cụ thể mỗi hộ được giảm 2/3 án phí vì có đơn xin miễn giảm án phí).
NHẬN ĐỊNH CỦA LUẬT SƯ:
Diện tích nhà đất tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất năm 2001, đứng tên 04 người là: vợ chồng ông A và vợ chồng ông B. Các bên chỉ tranh chấp phần diện tích nằm trong giấy chứng nhận là 46,2m2, không tranh chấp phần diện tích ngoài sổ đỏ.
Căn cứ Công văn số 555/XN4-QLBN ngày 07/12/2009 của Xí nghiệp Quản lý và Phát triển Nhà số 4 (dưới đây viết tắt là XNQL&PTN) phù hợp với lời khai của các đương sự và chứng cứ có trong hồ sơ (là các bản hợp đồng thuê nhà qua các thời kỳ) có thể xác định được diễn biến quá trình ký hợp đồng thuê nhà như sau: Từ năm 1989 trở về trước mặc dù XNQL&PTN không có hồ sơ lưu về việc ký hợp đồng thuê nhà nhưng theo lời thừa nhận của các bên thì từ năm 1954 cha mẹ của ông A và ông B ký hợp đồng thuê nhà với Nhà nước. Sau khi cha, mẹ chết, đến năm 1989, vợ chồng ông B đứng tên hợp đồng thuê nhà nhưng nội dung hợp đồng thuê nhà có nêu rõ “hộ khẩu có 7 người ở chung được thuê sử dụng” (khi đó 01 con của ông A là anh H chưa sinh). Năm 1994, vợ ông B đại diện ký hợp đồng thuê nhà nhưng tại Phụ lục 1 của hợp đồng có nêu rõ: “Các thành viên trong hợp đồng thuê nhà” gồm 08 người là vợ chồng ông B cùng hai con và vợ chồng ông A cùng hai con (lúc này anh H đã sinh).
Như vậy, mặc dù vợ chồng ông B đứng tên ký hợp đồng thuê nhà nhưng nội dung của hợp đồng luôn thể hiện có 02 hộ gia đình ở thuê là hộ gia đình ông A và hộ gia đình ông B. Việc 04 thành viên của gia đình ông A có tên trong hợp đồng thuê nhà cũng phù hợp với sổ hộ khẩu đăng ký thường trú của hộ gia đình ông A tại thời điểm ký hợp đồng thuê nhà.
Năm 2001, ông A và ông B đứng đơn đề nghị bán nhà cho người đang ở thuê. Ông A cho rằng tiền mua nhà do gia đình ông và gia đình ông B bỏ ra, mỗi bên một nửa, nhưng ông B lại cho rằng số tiền mua nhà hơn 22 triệu là của ông, trong đó ông có vay ông A 10 triệu. Tuy nhiên, ông B không có chứng cứ chứng minh số tiền 10 triệu ông A đưa là tiền vay. Căn cứ vào Bản tính giá bán nhà ngày 15/6/2001 thì giá bán nhà là 5.700.200 đồng, giá bán đất là 28.459.200 đồng nhưng tiền mua nhà được giảm căn cứ vào số năm công tác của ông A là 14 năm 4 tháng (trong cơ quan dân sự) và 11 năm 9 tháng (trong lực lượng vũ trang) nên số tiền được giảm là 3.610.000 đồng, ông B công tác trong cơ quan dân sự 32 năm 1 tháng nên số tiền được giảm là 3.250.000 đồng, tổng số được giảm là 6.860.000 đồng. Do đó, ông A và ông B không phải nộp tiền mua nhà, mà chỉ phải nộp tiền mua đất là 28.459.200 đồng và do trả tiền 1 lần nên được giảm 20% là 5.691.840 đồng, số tiền còn lại phải nộp là 22.767.000 đồng. Như vậy, ông B cho rằng tiền mua nhà là của ông bỏ ra là không có cơ sở.
Ngày 29/8/2001, UBND thành phố đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đứng tên 4 người là vợ chồng ông A và vợ chồng ông B. Vợ chồng ông B là người giữ giấy chứng nhận từ khi được cấp năm 2001. Tại Công văn số 5432 ngày 12/12/2009, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cũng khẳng định: “quyền lợi và nghĩa vụ của các thành viên trong hợp đồng thuê nhà là như nhau”. Như vậy căn cứ vào diễn biến ký hợp đồng thuê nhà cũng như quá trình làm thủ tục được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đều thể hiện nhà và đất tranh chấp là tài sản chung của hai hộ gia đình ông B và hộ gia đình ông B.
Quá trình giải quyết tranh chấp ở phường, cũng như quá trình giải quyết ở Tòa án cấp sơ thẩm, vợ chồng ông B đều thừa nhận nhà và đất tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng ông bà và vợ chồng ông A, hai bên cùng bỏ tiền ra mua nhà theo Nghị định 61 nên yêu cầu chia chung, nhưng riêng phần diện tích ngoài sổ đỏ thì vợ chồng ông B cho rằng là của gia đình ông bà. Do đó, có cơ sở xác định phần diện tích nhà và đất tranh chấp (trong sổ đỏ) là tài sản chung của hai hộ gia đình ông A và ông B. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định diện tích nhà đất tranh chấp là tài sản chung của hai hộ gia đình ông A, ông B để chia đôi mỗi gia đình ½ diện tích sau khi đã dành 01 lối đi chung là có cơ sở, phù hợp với thực tế khách quan.
Vợ chồng ông B cho rằng hợp đồng thuê nhà đứng tên ông, bà nên chỉ ông bà mới có quyền mua nhà theo Nghị định 61/CP. Tuy nhiên, như phân tích nêu trên thì nhà đất tranh chấp từ khi còn thuê của Nhà nước đến khi được cấp giấy chứng nhận đều thể hiện là của hai hộ gia đình. Chính vợ chồng ông B là người giữ giấy chứng nhận từ khi được cấp năm 2001 trong đó có ghi rõ đồng sở hữu nhà đất tranh chấp là của vợ chồng ông A và vợ chồng ông B, nhưng vợ chồng ông B không hề khiếu nại gì. Nên không thể chấp nhận lời trình bày của vợ chồng ông B.